-부동산 시장 여전히 고평가 상태, 서울 기준 20%는 더 떨어질 수 있어-정부의 부동산 규제 완화 정책도 '추세' 바꾸진 못할 것-살고 싶은 지역 부동산 중개업소 여러 곳과 소통해야, 급매물은 지금 사도 괜찮아-부자들은 공통적으로 거시경제 흐름 잘 알아, 선행지수 순환변동치 주목해야-100세 시대 결국엔 주식투자 할 수밖에 없어 '여유 자금으로 분산투자' 명심해야■ 진행 : 이윤석 기자■ 출연 : 김영익 서강대 경제대학원 교수〈 김영익 교수의 경제분석 2편 = https://news.jtbc.co.kr/article/article.aspx?news_id=NB12135661 〉▷이윤석 기자 : 교수님 이번에는 부동산 관련해서 질문을 더 드리고 싶은데요. 경제에서 부동산 비중을 빼놓을 수가 없잖아요. 그런데 최근 1년 넘게 하락장이 이어져 오고 있고, 최근 데이터들이 보여주는 게 강보합인 것 같아요. 방향성을 아직 나타내지 않고 있는 것 같은데, 경제학자들 사이에서도 의견이 엇갈리더라고요. 하락이냐 상승이냐, 교수님께서는 시장 전망 어떻게 보시는지 궁금합니다.
▶김영익 교수 : 제가 보기에는 아직 추세적인 상승은 아닌 것 같습니다. 제가 그렇게 보는 건 주식시장에서는 긍정적인 이야기를 많이 드렸는데요. 명목 GDP 일평균 수출 유동성에 비해서 코스피는 저평가 영역 들어섰거든요.
그런데 집값은 많이 떨어졌다 반등하고 있으면서도 아직도 고평가 영역에 있다는 거죠. 지난 6월 한국은행 금융안정보고서 보니까요, 소득에 비해서 집값이 얼마나 높은가 그다음에 렌트에 비해서 집값이 얼마나 높은가 이런 그림을 그려놨는데요.
서울의 경우 아직도 과거 평균보다 두 가지 기준으로 다 따져볼 때 20% 이상 과대평가 됐습니다. 이게 주식처럼 저평가됐다면 오릅니다. 이런 말씀을 드리는데 과대평가 됐다는 거죠.
그리고 제가 사이클을 구해보더라도 아직 사이클상 추세 상승 국면은 아닌 것으로 보고 있고요. 그다음에 제가 집값을 결정하는 여러 가지 요인을 보니까 금리, 대출 금액 그다음에 주가, 동행지수 순환변동치 이런 것이 결정하는데요.
금리는 이미 정점을 찍고 떨어지기 시작했다고 보고 있습니다. 그런데 금리가 떨어진다고 해서 집값이 오르는 건 아니거든요. 집값을 결정하는 다른 요소들이 아직도 많다는 겁니다. 거기에 동행지수 순환변동치가 들어가 있는데요. 동행지수 순환변동치는 아직 저점이 아닙니다.▷이윤석 기자 : 다른 지역은 차치하더라도 서울 부동산만 놓고 보더라도 여전히 20% 정도는 고평가다. 그러면 어느 정도 빠져줘야 그때가 적정한 매수 시점이 될 수 있을까요.
▶김영익 교수: 꼭 20% 빠져야 한다는 것은 아니고요. 우리가 경제가 성장하니까 소득이 늘어나죠. 집값이 제자리걸음 하면 고평가 정도가 줄어들거든요. 그럼에도 불구하고 아직은 소득에 비해서는 그 정도 과대평가 됐고요. 그다음에 제가 통계를 활용해 여러 가지 기법으로 사이클을 구해 보니까 추세상 아직 상승 국면은 아닌 것 같습니다.
▷이윤석 기자 : 물론, 경기와 소득이라는 변수도 있을 것이고, 거기에 추가로 정부의 규제 정책도 영향을 크게 주잖아요. 근데 최근에는 대폭 규제를 완화하는 모습을 보여주고 있잖아요. 이게 오히려 반대의 영향을 줄 수도 있을 것 같은데요.
▶김영익 교수 :
저는 정부 정책은 추세를 바꿀 수 없다고 생각하고 있거든요. 바꿀 수 없다고 생각하고 있습니다. 예를 들어 지난 정부에서 20여 번 넘게 규제하지 않았습니까? 그런데 계속 올라갔거든요. 이번 정부에서 지금 집값이 혹시라도 경착륙하지 않을까, 경착륙하면 심각한 문제가 발생하거든요. 그래서 계속 규제 안 하고 있는데요. 저는 정부 정책이 방향은 바꿀 수가 없다, 정도만 좀 완화할 뿐이다,
사이클을 결정하는 거는 거시경제 변수다, 그렇게 보고 있습니다.▷이윤석 기자 : 정부가 대출 규제 좀 풀어주고 하더라도 대세적인 흐름을 바꿀 만큼의 영향력은 못 준다는 게 경제학자로서의 분석이신 거잖아요. 여기서 조금 더 나아가서요. 사실 저희 채널 보시는 분들 중에 직장인 초년병들이 많거든요. 아무래도 투자 목적으로 부동산을 사는 것과 또 내가 실거주할 목적으로 생애 첫 주택을 마련하려는 사람들의 입장은 다를 수밖에 없잖아요. 그분들에게 조언해 주신다면은, 어느 정도 혹은 청약은 언제, 이런 조언도 조금만 더 부탁드리겠습니다.
▶김영익 교수 : 굉장히 어려운 문제죠. 제 제자들도 대학 졸업하고 직장 들어가서 결혼하고 언제 집 사냐고 물어보는데요. 함부로 대답하기가 쉽지 않은 문제입니다. 그런데 저는
집이라는 거는 사는 곳이라고 생각하거든요. 사는 곳이니까 집은 하나 있어야 된다는 거죠. 그래서 집 살 돈만 있으면 언제든지 사는 게 좋다고 하는데, 아직도 집값이 비싸지 않습니까?
서울 평균 아파트 가격이 KB국민은행 기준으로 보니까 지난달 12억 2천만 원이에요. 젊은 사람들 12억이 어디 있습니까? 그래서 제가 보기에는 아직 사이클상으로는 하락 사이클이다. 최근의 반등은 일시적이다. 그래서 제자들이 저한테 물어보면 조금 더 여유를 가지고 내년 상반기까지 한번 지켜보자. 이런 이야기를 드리고 있는데요.
사실 이거는 매우 불확실한 시대니까 좀 어려운 문제입니다. 그러나 저는 내년 상반기까지는 사이클상 한 번 더 하락하리라 보고 있습니다.
▷이윤석 기자 : 교수님이 직접 제자들에게 해준 조언인 만큼 정말 애정이 담긴 조언이 아니었을까 생각하는데요. 교수님이 말씀하신 지켜보라는 거는 그냥 사지 말라 이게 아니라 계속 공부하면서 모니터링을 하라는 거잖아요.
▶김영익 교수 : 살고 싶은 지역이 있을 거 아니에요. 거기서 지금 급매물이 많이 사라졌다고 그러지만,
부동산 경기가 위축되면 급매물이 나오거든요. 살고 싶은 지역의 부동산 중개업소 여러 군데와 계속 소통하라는 겁니다. 혹시라도 급매물이 나오면 그거는 지금이라도 사도 된다는 겁니다.▷이윤석 기자 : 그렇겠네요. 평소에 관심 갖는 지역에 네트워크를 쌓아두고 모니터링하고 있다가, 정말 갑작스럽게 급매물로 크게 가격을 낮춘 물건이 나오는 것은 매력이 있을 수 있다는 말씀이신 거잖아요.
▶김영익 교수 : 그렇습니다. 저도 요새 데이터만 봐서, 데이터를 책상에서만 보니까 한계가 있죠. 그래서 제가 아는 부동산업자들한테, 중개업자들한테 가끔 물어봐요. 그분들의 현실 감각이 제일 뛰어나니까요.
그래서 지금 어떤 상황입니까? 이렇게 여쭤봤더니 몇 분이 이런 대답을 하더랍니다. 최근에 거래량이 많이 늘어났죠. 급매물이 많이 소화가 됐다는 겁니다. 실수요자들이 사줬다는 거죠.
그런데 지금은 어떤 상황이냐 하면 팔려는 사람하고 사려는 사람하고 가격 격차가 벌어지고 있대요. 집값이 오른다고 그러니까 팔려는 사람은 호가를 올려버리고, 사려는 사람들은 아직도 불확실합니다. 올린 호가에 안 산다는 거죠.▷이윤석 기자 : 팽팽한 기 싸움이 계속 되겠네요.
▶김영익 교수 : 그러면 팔려는 사람이 내릴 것인가 사려는 사람들이 올려서 살 것인가, 그게 지금 중요한 문제거든요.
그런데 여러 가지 거시경제 변수, 특히 경기를 고려하면 팔려는 사람들이 한 번 더 내릴 거라는 거예요. 그래서 또 다시 한번 급매물이 나오고, 그때 그런 기회를 활용하시면 좋을 것 같습니다.▷이윤석 기자 : 그 시기를 잘 노려야겠네요. 한편으로는 제 주변에도 자기가 살고 있는 집으로 부동산 가격이 너무 올랐다, 이건 과하다고 해서 팔았는데, 그 뒤로 부동산값이 폭등하는 바람에 큰 손해를 보고, 지금 하락했다고 해도 여전히 자기가 판 가격에 못 온 경우가 있더라고요. 그래서 교수님 말씀하신 것 중에 살 집은 있어야 한다.
▶김영익 교수 :
집은 사는 곳이라는 겁니다. 집은 투자재가 아니라 평생 살면서 소비하는 데가 집이에요.▷이윤석 기자 : 집을 갖고, 집으로 사고팔고 하면서 돈을 벌 생각을 하면 굉장히 위험한 상황에 노출될 수 있는 것에 대해서도 사람들이 명심해야 할 것 같습니다.
▶김영익 교수 : 그동안 보면 집값이 사이클이 있었지만 장기적으로 올랐지 않았습니까? 그래서 집은 하나 가지고 살아야 한다는 겁니다. 그런데 제가 요새 장기적으로 분석해 보면 또 다른 문제가 드러날 수가 있어요. 그동안 우리 가계부채가 높다, 인구 고령화된다, 그다음에 이런 것 때문에 집값이 떨어진다, 이렇게 주장하시는 분도 있었는데요.
그동안 소득이 증가했고 가구 수가 늘어서 우리 집값이 장기적으로 오른 거거든요. 그런데 우리 잠재성장률이 제가 추정해 보니까 지금 2%에서 1% 후반으로 진입하는 과정이고요. 앞으로 10년 후에는 우리 잠재성장률이 0%대에 진입합니다. 소득 증가 속도가 계속 둔화될 거라는 거죠.서울의 경우 통계청 추계에 따르면 2029년이 가구 수가 정점이에요. 집값 상승을 유도했던 소득 증가, 가구 수를 고려하면요. 우리가 과거처럼 집값은 무조건 모두 다 오른다는 생각에서 좀 벗어나야 하지 않을까, 물론 차별화는 굉장히 심화될 거예요. 저성장이라는 건 차별화거든요.
앞으로 저성장 시대에 계속 고착될 때는 잘 된 기업은 더 잘 되고 경쟁력 없는 건 시장에서 퇴출되고요. 모든 자산 가격도 마찬가지일 거예요. 주식도 마찬가지고 집도 마찬가지일 겁니다. 앞으로 차별화는 갈수록 더 심화될 겁니다.▷이윤석 기자 : 차별화라고 표현을 해주셨지만 바꿔 말하면 양극화를 더 불러일으킬 수도 있겠네요. 여러모로 먼 미래의 우리나라 경기가 굉장히 우려스러운 모습들이 많이 나오고 있는 거네요. 교수님 오늘 정말 다양한 말씀 주셨는데 그런 생각이 들었어요. 교수님은 경제학자시니까 매일매일 쏟아지는 다양한 지표들을 보고 또 분석을 하셔야 하잖아요. 근데 요즘 제 주변을 둘러봐도 개미투자자들이 세세하게 작은 데이터 하나하나에 연연하고 있는 거 아닌가, 그런 모습도 보일 때가 많거든요. 오히려 교수님이 좋은 말씀 많이 해 주셨는데 투자의 근본적인 원칙이라든가 나만의 기준이라든가 이런 거를 세우는 게 오히려 더 중요하지 않을까라는 생각이 들더라고요.
▶김영익 교수 : 제가 금융회사 다니면서
많은 부자들을 만났는데 공통으로 부자들이 하는 이야기가 시대의 흐름에 당하지 말자. 시대의 흐름에 당하지 않으려면 거시경제 흐름을 알아야 하거든요. 그것이 경제 흐름을 알 수 있는 가장 중요한 변수가 선행지수 순환변동치예요. 그거 하나만 보셔도 됩니다.▷이윤석 기자 : 다른 건 보지 않아도 이것만 보면 된다.
▶김영익 교수 : 네, OECD에서는 올해 한국 선행지수를 발표하고 통계청에서는 선행지수를 OECD보다 한 2주 정도 늦게 발표합니다마는 이게 미래의 경기를 예측하는 지표거든요. 그래서 2021년 5월에 OECD 한국 선행지수가 정점 쳤고 통계청이 6월에 정점을 쳤어요. 그때 코스피가 3300 갔습니다. 4000 이야기가 나왔죠. 삼성전자 9만 원, 10만 전자 이야기가 나왔죠. 근데 그게 꺾인다는 거는 앞으로 경기가 나빠진다는 겁니다.
3300 코스피도 2140 이 정도까지 떨어지지 않았습니까? 그래서 일반 투자자들도 적어도 경제 변수를 보셔야 하는데, 경제의 흐름을 알아야 하는데, 선행지수 순환변동치 하나만 보셔도 된다는 겁니다.
▷이윤석 기자 : 다른 건 안 보더라도 이거는 보면서 적어도 시대의 흐름에 뒤떨어지는 일은 없도록 해야겠습니다. 감사합니다. 교수님 오늘 정말 많은 부분에서 가르침을 주셨는데요. 마지막으로 저희 시청자들 특히 젊은 회사원분들이 많이 계시거든요. 그분들에게 앞으로 재테크하는 데 있어서 이것만큼은 좀 명심했으면 좋겠다. 혹시 이런 원칙 좀 가졌으면 좋겠다, 한 말씀 부탁드리겠습니다.
▶김영익 교수 : 시기에 따라 다르지만 어떤 방송국에서 두 증권회사 데이터를 저한테 분석해 달라고 줬었습니다. 그때 보니까 20~30대 수익률이 제일 낮더라고요. 왜 낮은가 분석해 봤더니 너무 단기 투자를 하고 계시더라고요. 그리고 증권에서 신용융자를 써요. 20~30대는 자기가 갖고 있는 축적된 금융자산이 적으니까요. 빨리 돈을 모으고 싶죠. 그래서 신용을 써서 주식을 샀더라고요.
그런데 증권회사에서 신용이라는 게 3개월, 길어야 9개월이거든요. 장기 투자를 할 수가 없어요. 또 한 가지 특징은 너무 소수 종목에 집중 투자를 합니다. 그런 종목이 맞으면 수익률이 올라갈 수가 있는데요, 그런 보장은 없거든요. 그런 종목이 틀려버리면은 수익률이 굉장히 낮은 거죠.
그래서 제가
젊은 분들한테 늘 말씀드린 것은 여러분은 100세까지 사실 겁니다. 그리고 앞으로 10년 후에는 금리가 1%, 0%까지 떨어집니다. 우리 주식 투자할 수밖에 없습니다. 좀 멀리 내다보고 투자하십시오. 분산투자도 꼭 하십시오. 그리고 시대의 거시경제 흐름을 알려면 채권 투자도 꼭 하셔야 합니다. 채권이 바로 경기 흐름을 반영하거든요. 그런데 젊은 분들 채권 투자 아마 안 하실 거예요. 일부라도 채권 투자하시면서 거시경제 흐름을 좀 보시는 게 좋을 것 같습니다.▷이윤석 기자 : 여유 자금으로 분산투자, 장기적으로. 교과서적인 말씀이긴 하지만 사실 투자에게 있어서 가장 중요한 원칙이잖아요. 이 단순한 원칙 꼭 잊지 않으셨으면 좋겠습니다.
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