[땅땅땅] 전세반환대출 완화…"월세 가속화로 세입자 부담 늘 수 있어"

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[땅땅땅] 전세반환대출 완화…"월세 가속화로 세입자 부담 늘 수 있어"

입력 2023-07-06 06:00 수정 2023-07-06 09:38

윤지해 연구원 "대출 늘어나는 만큼 선순위 채권도 증가…이런 전세는 세입자들이 피해"

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윤지해 연구원 "대출 늘어나는 만큼 선순위 채권도 증가…이런 전세는 세입자들이 피해"

〈자료사진=JTBC〉

역전세난을 우려한 정부가 지난 4일 전세반환 대출 완화책을 발표했습니다. 이로 인해 집주인과 세입자 모두에게 숨통이 트일 것이란 평가가 많습니다.

실제 부동산R114에 따르면 올해 상반기에 거래된 서울 아파트 전세 가운데 2년 전과 비교(동일단지·면적·층 거래) 가능한 물량 3만7899건을 분석한 결과 역전세 비중은 54%, 기존 보증금과의 금액 차이는 1억152만원으로 집계됐습니다. 금융위원회는 연소득 5000만원인 집주인이 대출금리가 4%인 만기 30년짜리 대출을 받는다고 가정했을 때 이번 규제 완화로 대출 한도가 늘어나는 규모는 1억7500만원이라고 추산했습니다. 이를 고려하면 일반적인 집주인은 세입자의 보증금을 충분히 제때 내줄 수 있게 된 겁니다.

전문가들은 다만 세입자들의 주거 부담이 도리어 늘어날 수 있다고 지적합니다.

윤지해 부동산R114 수석연구원은 "집주인의 대출이 늘어나는 만큼 금융기관이 갖는 선순위 채권금액도 증가한다"며 "이런 집에 전세보증금이 묶이는 위험 부담을 신규 세입자가 떠안으려 하지 않을 것"이라고 분석했습니다.

다시 말해 이런 집에 들어온 새 세입자는 향후 집을 비울 때 보증금을 온전히 돌려받지 못할 가능성이 커 전세를 꺼릴 수 있다는 겁니다. 결국 이는 '반전세·월세의 가속화'로 이어진다는 얘기입니다.

고종완 한국자산관리연구원장도 "반전세·월세의 가속화는 세입자의 주거비 부담 증가로, 또 가처분 소득(실소득)의 감소로 확산할 것"이라고 말했습니다. 또 "이런 식으로 역전세 차액을 정부가 메워주면 가계대출 부실은 물론, 집주인 입장에선 잠시 대출로 버티다가 집값 상승기 때 매도해 차액을 남길 수 있어 모럴해저드(도덕적 해이)가 팽배해질 수 있다"고 덧붙였습니다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "이번 전세반환 대출 완화책은 '역전세난'이란 급한 불을 끄기 위한 임시방편으로 생각해야 한다"며 "장기적으론 무리한 갭투자를 막는 방안이 필요하다"고 지적했습니다. 그러면서 "매매가 대비 전세가율이 경매 낙찰가율보다 높을 경우 보증금의 일정액을 금융회사나 제3의 기관에 예치하도록 하는 제도를 도입해 역전세난 우려를 줄여야 한다"고 조언했습니다.