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■ 방송 : JTBC 아침& / 진행 : 김하은[앵커]
부동산 경기 침체로 매수세가 가파르게 하락하면서 청약시장에도 찬바람이 불고 있습니다. 경쟁률은 낮아졌고 당첨이 돼도 계약하지 않는 경우가 많다는데요. 청약시장 분위기가 어떤지 또 이럴 때 내 집 마련 전략 어떻게 세워야 하는지 오늘(4일) 김인만 부동산경제연구소장과 알아보겠습니다. 소장님, 안녕하세요.
[김인만 부동산경제연구소장: 안녕하세요.]
[앵커]
최근 서울 강남 아파트값의 대표적인 주자죠. 대치동의 은마아파트가 6억 원이라는 값이 내린 가격에 거래가 됐다는 소식도 들려오고 또 서울에서도 미분양 아파트가 많이 나오고 있다고 들었어요. 실제로 분위기가 좀 어떤가요?
[김인만 부동산경제연구소장: 일단 거래량이 굉장히 많이 줄어들었습니다. 거래량이 서울 한 달 아파트 거래량이 1000건이 되지 않거든요. 서울 아파트가 180만 호가 넘는데 1000건 이하라면 거의 거래절벽, 거래 실종이라고 보여지고요. 거래만 안 되는 건 아니고 앞서서 설명드렸듯이 은마아파트라든지 잠실, 우리가 똘똘한 차라고 부르는 강남권 아파트들도 이제 가격 하락이 시작이 되었습니다. 우리 부동산시장의 바로미터라고 볼 수 있는 미분양이 중요한데요. 미분양이 지금 서울 같은 경우는 7월달 기준으로 592호 정도 되고요. 수도권은 4500호 정도 되는데 숫자만 보면 이 정도 가지고는 아직 괜찮아라고 생각할 수가 있는데 추이 자체가 올 초만 하더라도 서울의 미분양이 100개가 되지 않았고 그런데 지금 590까지 늘었다는 얘기는.]
[앵커]
5배가 넘게 늘어나버렸네요.
[김인만 부동산경제연구소장: 5배가 넘게 늘었기 때문에 이 추이는 굉장히 심상치 않다. 전체적으로 분위기를 볼 때 과도한 상승에 대한 피로감이 누적이 되고 있고요. 금리인상이 좀 가파르게 이루어지게 되면서 집값 상승에 대한 기대감이 꺾인 것 같습니다.]
[앵커]
이렇게 서울에서 미분양이 나는 곳들은 특별히 입지가 좋지 않다거나 아니면 분양가가 너무 비싸거나 그런 이유 때문일까요.
[김인만 부동산경제연구소장: 그런 이유가 있습니다. 우리가 작년만 하더라도 선당후곰이라는 용어가 굉장히 유행했거든요. 먼저 당첨되고 나중에 고민하자라고 해서 작년에는 분양가가 높아도 나홀로 아파트라든지 아파텔 이런 집들이 굉장히 많이 팔렸는데 올해는 선곰후당이라고 합니다. 먼저 고민하고 나중에 당첨되자. 먼저 청약부터 안 하는 거죠. 분양가가 비싼 아파트들, 입지가 떨어지는 곳들은 소비자들의 외면을 받으면서 이렇게 미분양이 증가하고 있습니다.]
[앵커]
그렇다면 이렇게 서울에서도 미분양이 많이 나온다. 이걸 장기적인 침체의 한 신호로 봐야 되는 걸까요?
[김인만 부동산경제연구소장: 충분히 가능성이 있습니다. 이게 미분양만 안 좋다면 우리가 미분양은 여러 가지 이유 때문에 미분양이 늘어날 수가 있는데요. 지금은 거래량도 굉장히 줄어들고요. 매물은 늘어나고요. 경매시장을 보면 낙찰률, 낙찰가율도 같이 올라가고 있고 분양지수도 안 좋습니다. 요즘 분양도 잘 안 되거든요.분양도 확실하게 브랜드 아파트 입지가 확실히 좋거나 분양가가 분양가상한제가 적용이 돼서 확실히 전에만, 이거 하면 이 어려운 상황에서도 내가 시세 차익을 혜택을 얻을 수 있을 거야라는 확신이 있는 아파트가 아니면 들어가지 않기 때문에 여러 시그널들을 보게 된다면 부동산 분위기는 지금은 꺾였다, 이 상황이 얼마나 지속이 될지는 모르겠지만 작년 같은 상승세는 꺾였다라고 보여집니다.]
[앵커]
그렇군요. 또 한편으로는 그동안 청약가점이 낮아서 집을 분양받지 못했던 분들한테는 기회가 될 수도 있겠다는 생각도 들기는 하거든요. 지금 미분양 아파트를 사는 게 너무 성급한 판단일까요?
[김인만 부동산경제연구소장: 이게 이제 보는 관점에 따라 좀 다른데요. 실수요자거든요. 실수요자들은 필요하면 내 집 마련을 해야 되는데 그렇다고 해서 분위기가 더 떨어지는 분위기에 이렇게 쉽게 들어가기도 굉장히 어렵습니다. 최근 이런 질문들을 많이 주고 계시는데요. 저도 굉장히 곤란한데 저는 필요에 의해서 좀 판단을 하셔야 될 것 같습니다.작년처럼 작년은 어떻게 분위기였냐 하면 우리 영끌이라고 했죠. 패닉바잉을 했는데 당장 집이 필요 없더라도 벼락 거지가 될 것 같은 불안감, 지금 사지 않으면 나는 기회를 놓쳐버릴 것 같은 그런 불안감 때문에 무리한 대출을 받아서 많이 내 집 마련을 하셨거든요. 그래서 당장 필요가 없는데 자금이 부족한데 무리하게 집을 사셔야 되는 분들이라면 저는 좀 특히 더 기다려봐도 좋겠다. 한 1년에서 2년 정도는 충분히 지켜보면서 금리인상이 멈추고 집값 하락이 고점 대비 30% 정도 떨어지느냐 그리고 규제지역이 지방은 풀렸는데 서울은 아직 남아 있거든요. 서울의 규제지역이 여전히 풀리느냐, 남아 있는 규제들이 풀리느냐 그리고 작년은 패닉바잉인데 집값이 떨어지게 되면 막 팔려서 노력을 합니다. 패닉셀 현상이 생기는데 그런 투매 현상이 발생하느냐를 보고 우리가 저점 시그널을 확인하시고 들어가셔도 늦지 않을 것 같고요.조금 필요한 분들, 학군이라든지 부모님 봉양이라든지 꼭 필요한 분들이라면 고점 대비 10%에서 20% 정도 조정되는 물건이 있다면 급매물 위주로 선정을 해도 좋을 것 같습니다.]
[앵커]
알겠습니다. 그러니까 장기적인 부동산 시장 침체 가운데서 좀 개인의 필요에 따라서 판단을 할 필요가 있어 보이고요. 그렇다면 이 집값 하락 언제까지 또 어느 정도 수준까지 갈까요?
[김인만 부동산경제연구소장: 이게 굉장히 좀 우리가 곤혹스러운 게 우리나라만의 문제면 또 여러 가지 예측이 가능한데 사실 전쟁 우크라이나, 러시아 전쟁이 언제까지 끝날지도 모르겠고요. 금리인상이 어떻게 될지 미국 금리인상도 내년까지 이어질 가능성도 있기 때문에 적어도 올해 말까지는 반등이 굉장히 힘들 것 같다, 내년 상황을 지켜봐야 되는데 금리인상이 멈춰야 되고요. 금리인상이 멈춘다고 하더라도 집값이 바로 반등하기는 어려울 것 같습니다.금리인상이 우리 노무현 정부 때도 금리가 굉장히 높았음에도 집값은 올랐는데 지금은 상황이 많이 달라졌거든요. 2014년, 15년부터 지금까지 한 7년 연속 상승에 대한 피로감이 굉장히 누적이 되어 있고요. 그런 상황에서 금리가 올랐기 때문에 저금리 유동성이 제거되는 상황이기 때문에 단순히 금리가 멈춘다고 해서 모든 문제가 해결되지는 않습니다. 그래서 당장 그런 불안한 마음, 지금 사야 되는 거 아니야, 작년에 못 샀는데, 이러다가 또 오르는 거 아니야 이런 불안한 마음은 잠시 내려두시고 당분간은 시장 상황을 예의주시를 하는 게 좋을 것 같습니다.]
[앵커]
기다림이 또 미학인 시기인 것 같은데 마지막으로 집값이 비쌀 때 좀 어렵게 분양을 받았다가 빚을 내서 집을 마련을 했는데 지금 집값이 내리고 대출금리가 무섭게 오르고 있잖아요. 이런 경우에 처음 분들에게는 어떤 조언을 해 주실 수 있을까요?
[김인만 부동산경제연구소장: 우리가 집을 산다는 얘기는 이게 단타 1년 6개월 내에 팔고 이런 거 아니거든요. 한 3년에서 5년 보유를 생각하고 들어갔기 때문에 언제든지 상황은 바뀔 수가 있습니다. 이런 상황을 충분히 예측을 했어야 되고요. 설사 하지 않았더라도 리스크 관리가 필요한데 지금 급하게 팔려고 하면 사실 팔리지도 않고요. 지금 분위기에서 거래도 잘 안 되고 손실이 발생하기 때문에 제 생각에는 리스크 관리가 뭐냐 하면 대출. 만약에 여유 자금이 좀 있다면 신용 대출, 고금리 신용 대출 같은 경우는 좀 상환을 해야 되고요.내가 좀 고금리, 변동금리 대출 받았다면 안심전환대출 자격 요건이 된다면 대출 갈아타기도 좀 해야 되고 여러 가지 내가 좀 버틸 수 있는 거. 금리인상이 1년에서 2년 정도 지속이 될 수도 있기 때문에 내가 한 3년 정도 잘 버틸 수 있는 그런 자금 계획을 꼼꼼하게 체크를 할 필요가 있을 것 같습니다.]
[앵커]
오늘 말씀 정말 잘 들었습니다. 지금까지 김인만 부동산경제연구소장 만나봤습니다. 고맙습니다.