현재 전·월세 시장의 핵심 제도인 임대차 3법 중 계약갱신청구권제와 전월세상한제 2가지 법령은 시행 2주년을 맞이했습니다.
두 제도는 시행 이틀 전이던 2020년 7월 29일 국회 법제사법위원회를 통과한 뒤, 바로 다음 날 국회 본회의를 통과했고 하루 만에 국무회의 의결까지 끝냈습니다.
임차인 보호라는 명분을 가진 법안이었지만, 실제 시행 이후로도 진통은 끊이지 않았습니다.
주택 가격 급상승 국면에 전세 상한을 5%로 제한해 2년 계약 연장을 강제할 수 있었던 것이 임차인에게 득이 돼야 했지만, 실제로 서울 등 수도권에선 집주인들이 크게 반발하며 자신이나 가족이 들어와 살겠다고 주장해 계약갱신청구권 자체를 무용지물로 만든 사례들이 많았기 때문입니다.
그렇다보니 한 아파트 단지 내에서도 계약갱신청구권을 받아준 집과 그렇지 않고 새로 계약을 한 집들 간에 전세 가격이 두배 이상 차이나기도 하는 등 혼란이 가중되기도 했습니다.
지난 31일 부동산R114가 최근 1년간 서울 아파트 전·월세 거래를 전수 조사한 결과에선 1만 건의 전세 거래 중 약 60%만 계약갱신청구권을 사용해 전셋값이 5% 이내로 올랐고, 나머지 40%는 갱신청구권이 쓰이지 않았습니다.
대폭 전세금을 올려주기 어려울 경우엔 반전세로 대체하는데다 올해부터 본격화하고 있는 금리 인상으로 전세의 월세 전환도 가속화되고 있습니다.
월세는 늘고, 전세는 줄고임대차2법 시행 직전인 2020년 상반기에는 수도권에서 총 8만4595건이던 월세 거래량은 올해 상반기 12만3621건으로 46.1% 늘었고, 같은 기간 수도권 전세 거래량은 18만1614건에서 17만5107건으로 3.6% 줄었습니다.
정부는 임대차법 제도 개선에 나서기로 했습니다.
국토부와 법무부가 '주택임대차 제도개선 태스크포스'를 구성해 계약갱신청구권과 전·월세 상한제 등에 대폭 수정을 가할 것으로 보입니다.
임대차3법의 전면 수정은 윤석열 대통령의 주요 부동산 공약이기도 했으며 국정과제에도 포함돼 있습니다.
현재 계약갱신청구권까지 2+2년으로 된 계약기간을 아예 3년으로 조정하거나 3+1년으로 하자는 아이디어들도 나오고 있는데, 원희룡 국토부 장관도 지난 6월 말 관훈클럽 토론회에서 취학한 자녀를 둔 세입자들의 사정을 고려해 3년 단위 계약을 언급하기도 했습니다.
정부가 개선안을 내놓더라도 임대차3법을 통과시킨 거대 야당 더불어민주당을 설득해 이를 통과시킬 수 있을지는 또다른 과제가 될 예정입니다.
다만, 임대차 법안들이 2년 전 시행되는 과정과 그 이후에 적잖은 진통이 누적돼 보완에 대한 필요성 만큼은 부정할 수 없는 만큼 야당에서도 논의 자체를 부정하지 않을 것이란 분석도 나옵니다.