■ 인용보도 시 프로그램명 'JTBC 아침&'을 밝혀주시기 바랍니다. 저작권은 JTBC에 있습니다.
■ 방송 : JTBC 아침& / 진행 : 이정헌[앵커]
정부가 가계부채 추가 대책을 발표했습니다. 그리고 어제(28일)는 고승범 금융위원장이 주요 은행장들을 만나서 가계부채 관리에 적극 협조해 달라고 당부했습니다. 대출을 조이는 작업이 본격화된 가운데 홍남기 경제부총리는 최근 집값 상승세가 주춤해졌다며 지금이 부동산 안정의 중대한 기로라고 강조했습니다. 노형욱 국토교통부 장관 역시 주택 시장이 안정 국면으로 진입하는 초기 단계로 판단하고 있습니다. 고종완 한국자산관리연구원장 자리 함께했습니다. 어서 오십시오.
[고종완/한국자산관리연구원장 : 안녕하십니까?]
[앵커]
정부가 지난 26일에 내놓은 가계부채 추가대책부터 살펴보도록 하겠습니다. 핵심은 대출규제 강화 아니겠습니까? 어느 정도나 대출금이 줄어들게 되는 걸까요?
[고종완/한국자산관리연구원장 : 그렇죠. 한 10~30% 정도. 그러니까 개인별 차주별로 상환과 조건에 따라서 좀 다릅니다. 왜냐하면 우리가 LTV라고 그래서 주택담보인정비율이 한 60% 정도 되고요. 우리가 알고 있는 DTI라고 있지 않습니까? 그래서 총부채상환비율인데요. DSR은 DTI보다도 좀 더 강화가 돼서 총부채원리금상환비율이에요. 그래서 DSR제도가 시행이 되면 전체 차주 중에 약 30% 정도가 대출규제 영향을 받을 것으로 이렇게 보이고요. 실제로 이제 얼마만큼 줄어드는가 이렇게 앵커께서 질문하셨는데 여기에 대한 답은 좀 다소 계산식이 복잡해요. 그러니까 기존에 대출이 얼마나 있느냐 그다음에 또 대출기간이 얼마인가. 또 특히 중요한 게 상환능력. 나의 소득이 얼마인가에 따라서 각자 이렇게 정해진 룰이 아니라 상황에 따라서 좀 달라진다. 그래서 가장 중요한 포인트는 지금까지는 규제지역에서 6억 원 이상 주담대라고 그러죠. 주택담보대출 규제를 받았거나 아니면 1억 원 이상 신용대출 받은 사람만 규제대상이었는데 이게 내년 1월 1일부터는 총부채가 신용대출 포함해서 2억 원 이상 내년 7월부터는 1억 원 이상이면 모두가 대상이 되거든요. 그러니까 지금까지는 지역이라든지 금액 가격대의 기준이 있었다면 앞으로는 이제 소득기준에 따라서 달라진다 이게 가장 큰 포인트라고 볼 수 있겠습니다.]
[앵커]
정부는 올해 가계대출 증가율을 6%대로 제한하라고 은행들을 압박하고 있습니다. 실제로 은행들이 대출 조이기에 나섰고요. 그래서 2017년 10월 이후 4년 만에 주택담보대출금리는 5%대로 올라섰습니다. 전세대출금리도 4%대로 상승했는데 이런 것들 전반적으로 실수요자들에게는 굉장히 어려운 상황이 된 것 같습니다.
[고종완/한국자산관리연구원장 : 그렇죠. 이번에 대출규제와 함께 금리 인상이 겹쳤잖아요. 그걸 이중고라고 볼 수가 있어요. 그러니까 기준금리는 0.25% 오른 것에 불과한데 실질금리는 저도 대출이 있습니다마는 2 내지 3%에서 최근에는 3 내지 4%. 거의 5%까지 올랐거든요. 여기에 전세대출까지 오르고 있고 또 신용대도 오르고 있잖아요. 이런 점들은 특히 실수요자 그리고 무주택 서민 또 우리가 중저소득층, 직장인뿐만 아니라 자영업자 이런 분들에게 큰 타격이 될 걸로 보이고. 한마디로 대출 한파가 몰아치고 있다. 대출빙하기를 맞고 있다 이런 점들은 주담대뿐만 그러니까 내 집을 사고자 하는 사람뿐만 아니라 전세대출 세입자에게도 큰 영향을 준다고 우려되는 점이 있다고 볼 수 있겠습니다.]
[앵커]
그렇다면 이처럼 대출을 강하게 조이는 것이 집값 안정으로 이어질 수 있겠느냐 이 부분이 가장 큰 관심 아니겠습니까? 한국부동산원이 어제 발표를 했습니다. 10월 넷째 주 전국 주간 아파트 동향을 보면 전국 아파트값 상승폭은 전주에 비해서 0.01%포인트 줄었고요. 수도권 아파트값 상승폭도 전주보다 0.02%포인트 줄었습니다. 이 같은 수치들이 집값 하락의 신호다 이렇게 볼 수 있습니까?
[고종완/한국자산관리연구원장 : 한두 가지 신호는 됩니다. 우선 집값에 영향을 미치는 요인을 보면 적게는 한 다섯 가지 많게는 한 열 가지 정도가 있습니다. 그러니까 예를 들면 수요 공급이 가장 큰 영향을 절반 이상 미치고요. 여기에 정책 또 금리와 유동성 그리고 이제 우리가 매매심리라고 그러죠. 그리고 국제부동산 동향. 주담대 대출 잔고 추세 이런 것들이 영향을 미치는데 최근에 나타난 특징은 세 가지가 좀 나타나고 있거든요. 안정적인 신호는 나타나고 있다고 보입니다. 예를 들면 거래량이 좀 감소하고 있고 그리고 매매심리지수라고 그래서 이거 100을 기준으로 해서 매도자 중심인가 매수자 중심시장인가인데요. 지금까지는 매도자 시장 중심이었어요. 그러니까 매도자들이 매물을 내놓지 않아서 또는 수요가 많아서 집값이 오른 거거든요. 이런 점들은 좀 변화되는 조짐. 그리고 특히 전국에 거래되는 물량을 보니까 하락거래라고 그러는데 시세보다 좀 낮게 거래되는 물량이 한 33% 정도 됩니다. 이런 것들은 하락의 신호로 볼 수 있지만 그러나 아직은 하락의 신호에 직면했다 이렇게 보기는 좀 어려울 것 같습니다. 왜냐하면 우리가 통계를 보면 1~2분기 정도는 지켜봐야 돼요. 그러니까 연말까지 이런 추세를 좀 지켜봐야 되고 특히 공급 부문, 전월세 가격이 안정되지 않으면 집값이 안정되기 어렵다는 측면에서 정부가 말하는 것처럼 하락 초기 국면이다, 이렇게 진단은 아직은 좀 이르다는 판단입니다.]
[앵커]
집값 안정화 가장 중요한 부분은 공급량을 늘리는 것 아니겠습니까? 이건 어떤 상황입니까?
[고종완/한국자산관리연구원장 : 지금 조금 올해 우려되는게 2023년까지는 신규 입주물량이 좀 줄어듭니다. 한 20% 정도 줄어듭니다. 그러니까 서울만 놓고 보아도 올해는 한 3만 가구 내년에는 한 2만 가구 정도. 이게 2023년까지 이런 감소세가 나타나거든요. 이렇게 수요… 신규 공급 물량이 줄어들게 되면 아무래도 수급 불균형으로 인해서 전세 가격이 오를 수밖에 없고 전세가격이 오르면 집값도 오르는 게 우리 부동산 경제학에서 말하는 일반적인 현상이거든요. 그러니까 적어도 전셋값만 놓고 보면 2023년까지 상당히 좀 심각하죠. 서울을 비롯한 수도권은 입주물량이 줄어들어서 집값 불안 현상이 야기될 가능성이 높다. 여기다가 물가상승에다가 땅값도 오르고 있어서 그래서 정부가 단기공급 대책을 좀 활성화하는. 그러니까 문재인 정부도 아직도 한 6개월 남았지 않습니까? 지금이라도 단기적으로 도심권에 공급을 확대하는 그런 구체적인 대책을 내놓을 때 집값 안정은 확실해질 것으로 보입니다.]
[앵커]
한국은행이 11월 25일에 현행 0.75%인 기준금리를 인상할 것으로 보입니다. 이미 기정사실화된 내용이고요. 그렇게 된다면 집값에는 어떤 영향이 있겠습니까?
[고종완/한국자산관리연구원장 : 금리와 부동산은 역의 관계가 있습니다. 금리를 올리면 부동산은 하락영향을 받게 되죠. 그런데 문제는 금리가 내리면 확실하게 집값은 올라요. 부동산 경제학에서. 그러나 금리가 오르는 이유 따라 다릅니다. 국제적인 인플레이션에 의해서 금리가 올라가는 거라서 인플레이션은 아시다시피 돈의 가치는 떨어지고 실물자산 가치는 오르잖아요. 금이나 은이나 부동산, 땅값이. 그래서 사실은 금리를 올린다고 해서 이게 바로 집값 하락 영향으로 직접적 영향을 미치기는 좀 어려울 것으로 보입니다. 적어도 집값 상승폭을 둔화되는 요인, 안정요인은 되지만 금리를 한 차례 올린다고 해서 바로 인플레의 효과 때문에 집값이 바로 내리기는 어렵다는 점에서 좀 문제의 심각성이 있습니다. 그러니까 부동산은 상당히 복잡하고 고차방정식이다. 그리고 아까 말씀드린 대로 대출규제가 매매가격은 하락시킬 수 있지만 전월세 수요를 늘려서 결국 전월세 가격이 오르면 또 집값을 자극하는 이런 여러 가지 복잡한 경로를 거친다는 점에서 저는 결국은 이제 공급확대 정책이 병행되어야 되고 또 다주택자들이 좀 매물을 내놓을 수 있는 양도세 일시적 완화 같은 이러한 종합대책이 좀 보완대책이 필요하지 않을까 싶습니다.]
[앵커]
내년 3월 대선도 주요 분수령이 될 것으로 보이는데. 이후에 집값이 어떻게 변화될지 정말 관심을 갖고 지켜볼 수밖에 없는 상황인 것 같습니다.
[고종완/한국자산관리연구원장 : 우선 온통 관심이 내년 3월 9일로 가는데요. 만약에 새 정부가 공급확대 정책이나 보완대책을 충실하게 내놓는다면 저는 내년이 변곡점이 되고 집값 안정 국면을 예상할 수 있을 것으로 보입니다.]
[앵커]
알겠습니다. 여기까지 듣겠습니다. 고종완 한국자산관리연구원장이었습니다. 말씀 잘 들었습니다.