■ 인용보도 시 프로그램명 'JTBC 아침&'을 밝혀주시기 바랍니다. 저작권은 JTBC에 있습니다.
■ 방송 : JTBC 아침& / 진행 : 이정헌[앵커]
6월 1일 오늘은 부동산 시장의 중요한 규제책이 동시에 시행되는 '운명의 날'입니다. 다주택자들이 집을 팔 때 적용되는 양도소득세율은 최고 75%까지 높아지고 종합부동산세율 역시 2배까지 인상됩니다. 그리고 임대차 3법의 마지막 법안이죠. 전월세 신고제가 오늘부터 본격적으로 시행됩니다. 규제를 통해 집값을 잡겠다는 정부 여당의 정책이 부동산 시장에 구체적으로 어떤 영향을 미칠지 살펴보겠습니다. 권대중 명지대 부동산 학과 교수 자리 함께했습니다. 어서 오십시오.
[권대중/명지대 부동산학과 교수 : 안녕하세요.]
[앵커]
전월세 신고제 지난 4월 19일부터 대전시, 세종시 등에서 일부 시범적으로 실시가 됐고요. 오늘부터 본격적으로 시행이 되는데 전월세 가격을 안정시키고 부동산 시장의 투명성을 높이겠다 이게 정부의 생각인데 효과가 있을까요?
[권대중/명지대 부동산학과 교수 : 우선은 전월세 신고제 자체로는 큰 시장에 영향을 주지 않을 수 있는데 이제 임대인과 임차인의 소득이 드러나기 때문에 나중에 임대인들은 이걸로 과세하지 않겠나 그래서 좀 불안해하는 것 같습니다. 만약에 이제 현재는 6000만 원 이상 보증금이나 월 30만 원 이상 월세를 내는 경우에는 신고 대상이거든요. 이게 만약에 소득세를 매긴다면 전월세 시장이 요동칠 수 있습니다. 예를 들면 전세를 반전세나 월세로 전환하거나 또 반전세나 월세를 올릴 가능성이 있거든요. 그러면 소득은 한정돼 있는데 세금을 많이 부과하게 되면 결국에 임대인들은 올릴 수밖에 없어요. 정부는 아니라고 하는데 일단은 그렇게 안 하더라도 소득이 드러나게 되면 제일 먼저 염려되는 것이 바로 의료보험이라든지 또는 연금보험이 적용받을 가능성이 있어요.]
[앵커]
앞서 전월세 상한제 그리고 계약갱신청구권제가 시행되기 시작했을 때도 전월세 매물이 사라진다거나 이런 현상들이 나타났었는데 이번에도 그런 기미도 좀 보이는 것 같습니다.
[권대중/명지대 부동산학과 교수 : 거기까지는 가지 않을 것 같아요. 일단 왜냐하면 내년 5월 31일까지 유예기간이 있습니다. 그래서 신고는 임대인과 임차인이 각각 해야 되고 이걸 하지 않을 때는 최저 4만 원부터 100만 원까지 과태료가 나오거든요. 그런데 이걸 시행한다고 해서 당장 매물이 줄어들거나 그러지는 않을 거라고 보여집니다.]
[앵커]
다주택자 양도소득세 중과 오늘부터 이제 예정대로 시행이 되는 겁니다.
[권대중/명지대 부동산학과 교수 : 부당권이나 입주권처럼 1년 매매계약 하는 경우는 양도세가 70%까지 매겨지고요. 그다음에 이제 1년에서 2년 사이는 60%입니다. 그러면서 1가구 1주택에 대한 세율이 원래 기본 세율이 6~42%가... 45%입니다, 금년도에. 여기에 이제 규제지역에서 1가구 2주택일 경우에는 20%가 가산됩니다. 그래서 60%가 넘죠. 그다음에 이제 65% 가까이 되는데요. 1가구 3주택은 75%까지 늘어납니다. 물론 65%와 75% 사이에 지방세 10%가 또 있습니다. 그래서 1가구 3주택은 최고 세율 82.5%까지 늘어납니다.]
[앵커]
지난번에 이 자리에 나오셨을 때도 양도세 중과에 따른 매물 잠김 현상이 우려된다 이런 말씀을 해 주셨는데 실제로 그렇게 될 것으로 보세요?
[권대중/명지대 부동산학과 교수 : 지금 현재도 일단 증여세가 50%가 최고세율입니다. 그래서 매각할 경우에는 82.5%까지 양도세를 물린다면 증여로 갈 가능성이 높고요. 더욱이 이제 이렇게 세금을 80%까지 내면서 이 임대인들이 팔지는 않을 거라고 보여집니다. 그래서 점점 더 매물 잠긴 현상은 커질 거라고 보여집니다.]
[앵커]
종부세 역시 2배까지 인상될 방침입니다. 오늘을 기준으로 종부세 과세 대상자도 확정이 되는 거죠?
[권대중/명지대 부동산학과 교수 : 그렇죠. 오늘 날짜로 종부세 대상이 확정이 돼서 12월 1일에서 15일 사이에 부과가 됩니다. 세율도 1가구 1주택 같은 경우에는 0.6에서 3.0까지 늘어나고요. 1가구 3주택은 상당히 많이 늘어나서 지난해에 부과됐던 거의 1.5배, 2배 이상 나온다고 봐야 됩니다. 특히 금액이 올라갈수록 누진 과세가 되기 때문에 300 이상 나오는 지역도 있을 겁니다, 아마.]
[앵커]
여당에서는 공시가격 상위 2%까지만 종부세를 부과하는 방안 지금 논의를 하고 있는 것 같은데 실제로 그렇게 될 가능성이 있다고 보십니까?
[권대중/명지대 부동산학과 교수 : 현재 9억에서 12억으로 올리는 방안과 상위 2%까지 올리는 방안이 있는데요. 만약에 2%까지 부과하게 되면 금액이 떨어질 수도 역시 2%가 부과되거든요. 이건 조세법률주의에 맞지 않을 수 있습니다. 금액에 따라서 부과하는게 퍼센트로 가는 거거든요. 그런데 아마도 정부 여당에서, 정부에서 지금 어떻게 할지 몰라도 여당에서는 지금 2%로 종부세를 부과하는 걸 방향을 잡고 있는 것 같습니다.]
[앵커]
과세 기준일이 오늘이잖아요. 그런데 앞으로 변동된 개정안이 적용된다면 소급적용도 해야 할 수가 있는데 이건 가능하겠습니까?
[권대중/명지대 부동산학과 교수 : 우선 법률로서는 법률 구성원칙에서 소급적용이 안 됩니다. 그래서 만약에 지금 오늘자로 만약에 부과되면 유예를 할 것 같습니다. 이 부과하는 걸 유예할 수는 있거든요. 그런데 소급해서 적용하는 건 안 된다고 보여집니다. 그래서 종부세가 확정된다 하더라도 이게 민심이나 또는 1주택, 2주택자에게 부담이 된다면 부과를 유예할 가능성이 있습니다.]
[앵커]
전월세 신고제도 그렇고 종부세도 그렇고 양도소득세도 마찬가지입니다. 결국에는 규제를 통해서 집값을 잡겠다라고 하는 것이 일관된 정부의 방침인 것 같습니다. 물론 공급량도 늘리기 위해서 노력을 하고 있습니다마는. 이런 전반적인 것들이 집값 안정에 앞으로 계속 도움이 될 거라고 보세요?
[권대중/명지대 부동산학과 교수 : 우선 규제로 부동산 시장을 안정화시키는 것은 단기적으로는 가능합니다. 그리고 규제되는 지역은 또 가능합니다. 그러나 결국에는 시간이 지나면 이걸로 시장을 안정시킬 수는 없고요. 또 이 규제하는 지역 이외에 풍선효과가 나타날 수 있습니다. 그래서 규제보다는 시장이 원하는 걸 보고 공급을 늘려서 입주 물량을 늘려야 됩니다. 그래야만 시장이 안정화됩니다.]
[앵커]
구체적으로 집값 안정에 필요한 한 가지만 더 꼽으라면 뭘 말씀하시겠습니까?
[권대중/명지대 부동산학과 교수 : 우선 정부가 김현미 장관 당시에 127만 가구를 공급하겠다고 했죠. 그다음에 변창흠 장관이 84만 3000호인데요. 주택 공급 계획은 좋은데 실천이 중요합니다. 주택 공급을 계획대로 계속 실천해서 공급한다면 결국에 시장은 안정화될 수 있는데 물량에 장사는 없습니다. 입주 물량이 늘어나면 전월세 시장이나 매매 시장은 당연히 안정될 수밖에 없습니다.]
[앵커]
지금 정부의 계획대로 생각하고 있는 물량들이 본격적으로 쏟아져나오는 시기는 언제쯤으로 예상하십니까?
[권대중/명지대 부동산학과 교수 : 정부가 사전분양도 하지만 입주물량으로는 2025년 이후입니다. 시간이 있기 때문에 이 사이에는 주택시장이 불안해질 수밖에 없습니다.]
[앵커]
알겠습니다. 오늘 여기까지 듣겠습니다. 권대중 명지대 부동산학과 교수였습니다. 말씀 잘 들었습니다.