변창흠 국토교통부 장관이 4일 오전 정부서울청사 별관 강당에서 열린 '공공주도 3080 대도시권 주택공급 획기적 확대 방안 브리핑'에서 취재진의 질문에 답변하고 있다. (출처-사진공동취재단)'파격적인 인센티브, 10~30%p 추가수익 보장'
국토교통부가 지난 4일 공공주도개발, 즉 공공 직접시행 재개발·재건축을 발표하며 내놓은 유인책입니다.
그러나 이 추가수익을 어떻게 보장하겠다는 것인지 의문은 여전합니다.
이에 대해 변창흠 국토부 장관은 10일 KBS 라디오에 나와 이렇게 말했습니다.
"민간, 즉 시공사들은 보통 조합원들에게 프리젠테이션하면서 높은 분양가를 약속한다. 돈도 벌게 해주겠다고 한다. 그러나 공공기관이 직접시행을 하면 시공사 발주금액을 공공이 정할 수 있다."
이렇게 하면 분양가 또한 낮게 공급할 수 있다는 겁니다.
분양가를 높게 받아 생기는 수익을 민간 건설사가 상당 부분 챙기는데 그걸 막겠다는 설명입니다.
실제 민간 건설사들은 그동안 재개발·재건축 수주전 때 "여러분 아파트를 우리나라에서 최고로 비싼 아파트로 만들어 드리겠다"며 조합원들을 설득하곤 했습니다.
조합원 집에는 일반분양 아파트보다 더 좋은 자재를 쓰고 가전제품도 넣어주는 등의 방식으로 공사를 따내기도 했습니다.
변창흠식 구상은 한마디로 말해 이런 마케팅 비용을 걷어내겠다는 겁니다.
그럼 분양가가 싸질 수 있다는 논리입니다.
문제는 '집주인들이 받아들이겠느냐'죠.
변 장관은 집주인들이 손해 보는 일은 없도록 하겠다고 합니다.
공공이 주도하면 용적률을 높일 수 있도록 했으니까, 분양가가 좀 낮아져도 10~30%p의 추가수익은 챙겨줄 수 있다는 주장입니다.
하지만 이 '추가수익'이 애매합니다.
민간건설사가 원래 챙겨줄 수 있는 수익이 얼마인지 계산해보지 않은 곳이 많기 때문입니다.
수익성 여부는 보통 '사업시행인가' 단계에서 구체적으로 나오는데, 정부가 공급물량으로 잡아놓은 재개발·재건축 추진 단지 가운데 이 단계까지 진행된 곳은 별로 없습니다.
LH나 SH 등 공공기관은 자기들 나름의 방식으로 현행 규제 속에서 집주인들이 가져갈 수익성을 계산합니다.
이 과정에서 주민의 생각과 공공의 계산이 크게 차이 날 수 있는 겁니다.
이 때문에 전문가들은 주민들과 공공기관이 추가수익에 대해 명확한 합의를 하지 못한다면 잡음이 생길 수 있다고 보고 있습니다.