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■ 방송 : JTBC 아침& / 진행 : 이정헌[앵커]
부동산 입법에 속도를 내고 있는 더불어민주당이 임대차 3법 중 마지막으로 남은 전월세신고제를 내일(4일) 국회 본회의에서 처리할 예정입니다. 그리고 당정청은 이르면 내일 주택공급 대책도 발표할 것으로 보입니다. 추가 공급 규모는 10만 호 정도로 알려졌습니다. 최배근 건국대 경제학과 교수 자리 함께했습니다. 어서 오십시오.
[최배근/건국대 경제학과 교수 : 안녕하세요.]
[앵커]
교수님, 민주당은 부동산 입법에 속도를 내고 있고요. 당정청은 부동산 시장을 어떻게든지 잡겠다 이런 의지를 보이고 있는데. 현재 부동산 시장의 반응은 여전히 그냥 지켜 보겠다 이런 입장인 것 같아요. 어떻게 보세요?
[최배근/건국대 경제학과 교수 : 지금 민주당에서 이렇게 속도를 내는 이유는 그동안에 사실 정부의 부동산 시장 대책이 굉장히 신뢰를 많이 잃은 측면이 있어요. 그러니까 그 신뢰를 회복하기 위해서는 사실 한 방향으로 단호한 의지를 보여줄 필요가 있는 것이고요. 그런 차원에서 소위 말해서 야당과 그러니까 이게 협치를 통해서는 너무 시간이 오래 걸릴 수밖에 없고. 이게 또 그러면 합의가 이루어지기도 쉽지 않다 보니까 일단 정부는 좀 국민들한테 어쨌든 간에 정책의 신뢰성을 회복하기 위해 단호한 의지를 보이기 위한 차원이라고 저는 생각이 들고요. 그런 점에서 어쨌든 간에 민주당이 입법 처리를 하고 저는 그 결과에 대해서 책임을 지면된다고 생각합니다.]
[앵커]
얼마 전에 교수님께서 저희 방송에 출연을 하셨을 때 이런 말씀을 하셨습니다. 문재인 정부가 집값을 잡을 수 있는데도 잡을 형편도 의지도 없어 보인다, 이렇게 말씀하셨어요. 지금도 그렇게 생각하세요?
[최배근/건국대 경제학과 교수 : 그때가 6.17대책 때 했었죠. 그 6.17대책까지만 하더라도 보면 굉장히 핀셋형으로 접근을 했었죠. 과열되면 과열된 지역을 쫓아다니면서 이제 그러니까 소위 억압하는 방식으로요. 그런데 제가 이제 그 당시도 얘기했던 것이 뭐냐 하면 기본적으로 부동산 시장은 안정화가 아니라 정상화를 시켜야 된다, 이것이고요. 정상화시키기 위해서는 부동산 시장의 문제는 지금 기본적으로 부동산 시장에 자금이 많이 유입되는 하나의 요인이 기본적으로 높은 기대수익 때문입니다. 그 기대수익을 제가 그래서 일반 제조활동이라든가 이런 거하고 임대사업을 비교해 보게 되면 터무니없을 정도로 그러니까 임대사업에 많은 특혜가 이루어지고 있어요. 그래서 임대사업자들이 굉장히 최근 조치에 대해서 불만을 표시하고 있는데, 이 강화조치에 대해서요. 저는 그 불만은 저는 바람직하지 않다고 보는 이유가요. 사람들이 어떤 사업을 해서 돈을 벌든 간에 버는 거에 대한 세금은 그러니까 적어도 균등하게 내야 되는 거잖아요. 그런데 너무 혜택이 커요.
사실 최소한 제가 계산해 보면, 시뮬레이션으로 계산해 보면 10배에서 40배까지 차이가 나요, 세금 특혜가요. 그러니까 자연히 부동산 시장으로 돈이 들어오죠. 돈이 들어오다 보니까 부동산 시장은 과열될 수밖에 없는 것이고요. 그러면 결국은 뭐냐 하면 부동산시장에서 우리가 적어도 비정상적인 기대수익을 보장해 주는 그러니까 정책적으로 보장해 줄 필요는 없다는 거죠. 그 조치를 취하면 됐었는데, 그게 이제 소위 말해서 정부에서는 그러한 과감한 대책보다는 계속해서 그러니까 과열되게 되면 과열된 지역을 쫓아다니는 방식으로 이렇게 접근했단 말이에요. 정부가 그러니까 이래서 다주택을 소유를 하고 그다음에 임대사업을 하게 되면 많은 혜택이 생기게 하는 제도적으로 그러한 어떤 환경을 마련해 준 부분에 대해서 저는 정부에 책임이 있다고 생각이 들고요. 그게 6. 17대책까지는 그러한 기본적인 방향이 지속됐다고 보는 거죠. 그런데 이번에 7월 10일 소위 말해서 보완대책에서 그 부분이 상당히 좀 메워졌습니다.]
[앵커]
임대차 3법에 대해서는 어떻게 생각하세요? 거기에 대해서 찬반 의견들이 계속해서 팽팽하게 맞서는 것 같습니다.
[최배근/건국대 경제학과 교수 : 저는 그거는 필요하고요. 사실은 더 강화해야 된다고 봅니다. 왜 그러냐면요. 임대차 시장이라는 것은 우리가 시장이라는 것은 수요자하고 공급자가 공정한 경쟁을 할 수 있을 때 시장이라는 건 의미가 있는 거죠. 그런데 임대차 시장은 기본적으로 소위 말해서 임대업을 하시는 분의 우위의 시장이 바로 이제 임대차 시장이에요. 그러니까 이게 시장논리가 작동하는 곳이 아닙니다. 그러니까 이게 힘의 불균형 상황 속에서 소위 말해서.. 임차인들이 소위 말해서 그러니까 거기에 대해서 고통을 당하는 거기 때문에 즉 시장이 실패하고 있는 겁니다. 시장이 실패할 때는 경제학 교과서에도 정부가 개입할 명분이 있는 겁니다. 그런 점에서 그러니까 우리나라는 사실 임대업자들에 대해서 제도적으로 보장이 많이 되는 반면에 임차인들에 대해서는 굉장히 정부가 사실 그동안에 시장에다 너무 맡기는 방식으로 이렇게 하다 보니까. 임차인들이 굉장히 고통을 겪을 수밖에 없다고 저는 보고 있습니다.]
[앵커]
그래서 결국 임대차 3법 덕분에 세입자들이 보호를 받는 것은 분명 있을 텐데 그럼에도 불구하고 한쪽에서는 결국에는 아파트 전세매물이 크게 줄어들게 되고 또 임차인들이 집을 구하지 못해서 더욱 어려움을 겪는 상황들이 될 수 있다. 그리고 전세는 이제 사실상 제도가 사라지면서 월세 제도로 곧 다시 완벽하게 넘어갈 것이다, 이런 얘기들 하잖아요. 이 부분 어떻게 생각하세요?
[최배근/건국대 경제학과 교수 : 저는 좀 언론이 과장하고 있는 부분이 있다고 봐요. 예를 들어서 제가 만약에 전세를 놓고 있었어요, 제가요, 다주택자로 해서요. 그러면 대개 전세제도라는 건 많은 부분 대출을 끼고 있습니다. 그럼 그 돈을 그러니까 월세로 바꾸려면 상당한 돈을 돌려줘야 돼요. 그런데 많은 임대인들 같은 경우는 그런 여력이 저는 없는 걸로 알고 있습니다. 그러면서 우리가 갭투자를 말하듯이. 그러니까 대출을 받아서 그러니까 임대사업을 많이 했기 때문에 그 전세보증금을 돌려줄 여력이 없다고 보고 있고요. 만약에 지금도 전세를 월세로 바꿀 수 있어요. 만약에 월세가 더 사실 지금 상황 속에서 수익성이 있는 거거든요. 그런데 수익성이 있는데 왜 안 바꾸겠어요? 그 얘기는 결국 뭐냐 하면 전세보증금을 돌려줄 여력이 그렇게 많지 않다는 걸 의미하는 것이고요. 그리고 이제 일부에서는 그러니까 내가 집을 비우는 한이 있더라도 거둬 들이겠다 이렇게 얘기하는데 그거 제가 볼 때는 굉장히 비합리적인 겁니다. 왜 그러냐 하면 비워두면 거기에 그러니까 우리가 소위 말해서 관리비는 주인이 다 내야 되고 손실이 엄청나게 생겨요. 제가 볼 때는 그냥 어떻게 보면 언론이 사실 소설을 쓰고 있는 부분이다, 그런 측면이 있어요. 그런 점에서 지금 세입자들한테 고통이 전가된다고 하는 논리는 너무 과장돼 있다고 보고 있습니다.]
[앵커]
민주당과 정부, 청와대 행정수도 이전에 적극 속도를 내고 있습니다. 부동산 가격을 잡고 부동산 시장을 안정화되는 데 실질적으로 기여를 할 것으로 예상할 수 있습니까?
[최배근/건국대 경제학과 교수 : 저는 이거 부동산 시장 문제하고 별개로 접근해야 될 문제라고 생각이 들고요. 기본적으로 우리가 국토 균형발전 차원 속에서 수도권 과밀대책으로 이게 나오고 있는 것이지.. 부동산 시장의 어떤 하나의 대책으로 이 정책은 저는 그냥 기본적으로 한계가 있는 거라고 보고 있고요. 그러니까 일정 부분 수도권에 대한 어쨌든 집중현상을 완화하는 효과로서 부동산 시장에도 간접적으로 영향을 미칠 수는 있어도 기본적으로 국토 균형발전 차원에서 접근을 해야 되는 문제라고 보는 거죠. 그러니까 부동산 시장 문제는 기본적으로 다주택자가 주택을 매물을 좀 내놓게 해야 되는 거예요. 예를 들면 지금 주택 보급률은 충분하단 말이에요. 분배 구조에 문제가 있는 거고요. 그리고 소위 말해서 똘똘한 1채를.. 그러니까 매입하려고 하는 사람들도 기본적으로 수익률이 굉장히 높습니다. 작은 아파트를 그러니까 여러 채를 갖고 있는 것보다 똘똘한 1채를 갖고 있는 것이 개인적으로 볼 때는 훨씬 더 그러니까 세금의 혜택이 커요. 그러니까 이런 소위 말해서 그러니까 불공평한 세제혜택을 없애버리게 되면 부동산 시장은 상당히 정상화될 수 있을 거라고 보고 있습니다.]
[앵커]
경제가 그렇듯이 말이죠. 부동산도 심리적인 영향을 받는 것이 사실이잖아요. 앞에서도 잠깐 언급을 하셨습니다마는 결국 문재인 정부가 국민들의 신뢰를 다시 얻는 것이 부동산 시장 안정화에도 굉장히 중요하고 시급한 과제인 것 같아요.
[최배근/건국대 경제학과 교수 : 맞습니다. 정책에 있어서 가장 중요한 것은 신뢰예요. 신뢰가 없어지게 되면 정책은 작동 안 합니다. 오히려 그러니까 더 역작용을 하고 있는데 그런 점에서 정부가 이제 계속해서 보냈던 시그널이 뭐였냐 하면 가격이 급등하는 것은 없을 일이다 그랬는데 결과적으로는 거짓말이 돼 버린 거죠. 그런 점에서 부동산 시장을 안정화시키려고 하는 그런 사고를 저는 포기를 해야 된다고 봅니다. 안정화라는 것은 급등도 싫고 급락도 싫은 거예요. 그런데 지금 가격이 너무 과잉 형성되어 있어요. 그럼 이건 언젠가는 조정이 생깁니다. 이렇게 해서 계속해서 찔끔찔끔 올리게 되면 어떤 부작용이 있냐 하면 가계부채도 상당히 급증합니다. 지금 가계부채가 상당히 위험한 상태로까지 올라가고 있어요. 그런 점에서 부동산 시장은 정상화시켜야 돼요. 빨리 그러니까 이걸 하향조정을 해야지만 이 시장을 안정화시킬 수 있는 것이고요. 가계부채도 저는 그러니까 관리가 가능해진다고 보고 있습니다.]
[앵커]
알겠습니다. 여기까지 듣겠습니다. 최배근 건국대 경제학과 교수였습니다. 말씀 잘 들었습니다.
[최배근/ 건국대 경제학과 교수: 감사합니다.]