■ 인용보도 시 프로그램명 'JTBC 상암동 클라스'를 밝혀주시기 바랍니다. 저작권은 JTBC에 있습니다.
■ 방송 : JTBC 상암동 클라스 / 진행 : 이가혁[앵커]
경제를 잘 알지 못하는 사람을 위한 당장 내 돈이 되는 지식 '머니클라스' 오늘(22일)의 키워드 먼저 보시죠. <
악몽이 된 이삿날 아파트 입주대란, 무슨 일? > 내 집, 그것도 오랫동안 기다려서 분양받은 새 아파트에 이사하는 기분은 정말 기대되고 설레겠죠. 그런데 말입니다. 최근 몇몇 신축 아파트에서 공사비 문제와 각종 소송 때문에 주민들이 입주를 못 하고, 언제 들어갈지 확정도 못하고 있는 상황입니다. 이게 내 일이 된다면? 정말 골치 아프겠죠. 이런 일은 왜 일어나는 건지, 이런 경우에는 어떻게 대처해야 하는 건지 전문가와 함께 알아보겠습니다. 김인만 부동산연구소장과 함께 부동산 완전정복 해보겠습니다. 김인만 부동산 연구소장과 함께 부동산 완전정복해 보겠습니다. 안녕하세요.
[김인만/부동산연구소장 : 안녕하세요.]
[앵커]
아까 전에 도쿄 9제곱미터 아파트 보셨는데 이렇게 어려움을 극복하고 성공해서 신축 아파트 계약을 했어요. 이사 날짜까지 받아놨는데 못 들어가는 황당한 경우, 왜 실제로 많다면서요.
[김인만/부동산연구소장 : 최근에 많이 발생하고 있는데요. 첫 번째 사례는 그 우리나라 부동산의 중심 강남에서 일어났습니다. 개포주공 4단지를 재건축한 개포 자이 프레지던스 아파트인데요. 이 아파트가 35개 동, 3375세대, 엄청난 대단지고요. 최근에 강남에 매매 가격, 전세가격이 떨어졌다라고 하는데 바로 이 아파트가 입주를 하면서 전세가격이 떨어졌거든요. 그 유명한 아파트가 입주를 못 하게 생겼습니다. 이유는 소송 때문인데요. 보통 소송이라고 한다면 조합원과 상가 이렇게 소송이 되는데 유치원하고 소송이 붙었습니다.]
[앵커]
유치원이요?
[김인만/부동산연구소장 : 유치원이 원래 단지 내에 있었는데 재건축을 하게 되면서 이해관계가 안 맞게 되는 거죠. 쟁정은 두 가지입니다. 첫 번째는 위치. 위치를 있는 자리 그대로 해달라라는 게 요구조건이었고요. 두 번째는 땅. 나는 단독필지, 내 가지고 있는 땅을 그대로 인정해 달라. 조합에서는 아니다, 공유지분, 모두 다 똑같이 해야 된다라고 해서 소송이 붙었는데 소송 결과가 1승 1패가 나왔습니다. 자리는 어쩔 수 없다 법 때문에 자리가 옮겨야 되는 부분에 대해서는 조합이 이겼고요. 땅 문제에 대해서는 이게 유치원이 이겼는데 문제는 소송 결과가 어떻게 나왔냐면, 언제 나왔냐면 1월달에 나옵니다. 입주가 2월 28일날 입주를 해야 하는데 1월달에 소송 결과가 나와서 유치원 측에서는 입주를 못 하게 하니까 이제 건설사 조합에서는 강남구청에 부분 준공 승인을 받게 됩니다. 입주해, 입주하라고 하니까 유치원 측에서는 야, 내가 소송에서 이겼는데 입주하면 어떻게 돼라고 해서 입주를 못 하게 하는 소송을 또 걸게 되는데 그 소송 때문에 지금 분쟁이 생기고 있는 겁니다.]
[앵커]
유치원이 강남구청을 상대로 효력정지 신청을 낸 거군요?
[김인만/부동산연구소장 : 맞습니다.]
[앵커]
그런데 또 최근에 뉴스 보니까 부분적으로 입주가 시작됐다는 말이 있어서 한때 그런 논란이 있었던 건가요?
[김인만/부동산연구소장 : 입주가 시작이 됐는데 24일날 최종 결과가 나오기 때문에 24일 전에 입주를 막아달라는 건 이제 입주가 허용이 됐는데 24일 이후는 어떻게 될지는 모르겠지만 제 생각에는 입주를 막기는 어려울 것 같고요. 대신 입주는 막는 대신에 입주는 가능한 대신에 등기가 안 날 가능성은 상당히 높습니다.]
[앵커]
그리고 또 충남 서산에서도 이런 일이 있다면서요?
[김인만/부동산연구소장 : 충남 서산은 이런 경우는 아닌데 유치원은 아닌데 이제 바깥에 있는 카센터가 있습니다. 카센터에서 민원을 제기하는데요. 아파트가 생김으로써 리프트가 5개가 있는데 1개가 지장을 받는다. 내 영업에 지장을 준다 해서 민원을 넣게 되고요. 서산 시청에서는 민원 해결되기 전까지는 준공 승인을 못 내주겠다, 입주 못 해라고 해서 이제 문제가 발생을 했습니다.]
[앵커]
그러니까 일단 아파트단지 안팎에 있는 사업장, 유치원, 카센터 이렇게 분쟁이 있는 건데 그거 말고도 또 다른 사례 보니까 공사비 갈등이 있다고요?
[김인만/부동산연구소장 : 공사비 갈등이 오히려 더 많이 발생하고 있는데요. 대표적으로 서울에서 신목동 파라곤의 한 아파트가 공사비 갈등으로 입주를 못 하게 되는데 이게 충격적인 게 아예 건설사에서 입주를 못 하게 문을 막아버렸습니다. 컨테이너로 문을 막고 입주를 못 하게 되는데 이 아파트가 얼마나 유명한 아파트냐면 2020년 9월에 147:1이 나왔어요. 경쟁률이 굉장히 높게 나오고요. 우리 청약 가점제가 84점이 만점이에요. 84점 만점에 만점자가 나왔어요. 만점자가 당첨이 되는 그 유명한 아파트인데 만점을 받으려면 부양가족이 6명이 돼야 되거든요.]
[앵커]
그 유명한 아파트가 차로 막힌 거죠.
[김인만/부동산연구소장 : 건설사가 막아버렸어요. 다른 사람도 아니고 건설사가 왜 막았냐면 공사비를 증액해달라. 106억 정도 되는 공사비를 증액해 달라. 원래 계약서에 협의하도록 돼 있는데 조합 측에서는 협의를 안 해 준 거고요. 건설사에서는 왜 협의를 안 해 줘. 106억 올려줘라고 하다가 협의가 안 되니까 이렇게 막아버리고 입주를 못 하게 되는 이런 사태가 발생을 했습니다.]
[앵커]
그런데 공사비로 갈등이 있다, 이거는 결국에는 자잿값, 이런 게 많이 오르고 있다 이런 거라고 하는데 이런 갈등은 계속 이어지겠네요.
[김인만/부동산연구소장 : 당분간은 더 많이 발생합니다. 이게 코로나 시절에 금리가 많이 올랐고요. 물가가 많이 올랐단 말이에요. 건축 자재비, 인건비 또 우크라이나 전쟁으로 공개 지연까지 생겼기 때문에 이게 파라곤뿐만 아니라 다른 단지들도 많이 생기고 있는데 최근에는 대치 푸르지오 서밋아파트가 공사비 올려주지 않으면 내가 우리도 실력행사하겠다라고 하고 있어서 여러 단지들이 이런 문제들이 지금 계속 발생할 가능성이 높습니다.]
[앵커]
그렇군요. 공사비로 인한 조합과 건설사의 갈등이 이제 빈번해지고 있다. 그런데 이렇게 입주가 지연이 되면 구체적으로 어떤 문제가 생기는 건가요?
[김인만/부동산연구소장 : 입주를 못 하게 되면 문제가 한두 개가 아닙니다. 입주를 못 하면 등기가 안 난다는 얘기인데 문제를 하나씩 살펴보면 일단 내가 이사를 해야 되잖아요. 이삿짐 업체하고 계약을 했는데 이사 날짜에 이사를 못 하게 되면 보시다시피 이사를 못 하는 그러니까 이사 집하고 계약 문제가 생기게 되고요. 이삿짐을 어디다가 둘 겁니까? 보관 문제가 생기게 되고요. 주택담보대출이 안 나옵니다. 등기가 안 나오니까 담보대출이 안 나오고 전세대출도 안 나오게 되고 또 재산권 팔지도 못 합니다. 집을 팔지도 못하게 되고 또 아이를 학교에 보내야 되는데 주거지가 불명확하게 되니까 학교도 못 가게 되는 문제가 산 넘어 산, 한두 개가 아닙니다.]
[앵커]
저는 개인적으로 학부모기 때문에 아이들, 학교, 유치원 빈 자리 미리 전화해서 빈자리 있는지 알아보고 해 놨는데 날짜가 흐트러지면 정말 스트레스 받을 것 같아요.
[김인만/부동산연구소장 : 맞습니다.]
[앵커]
그게 도미노 피해라고 실제로 말할 만한 그런 피해가 있는 것 같은데 그러면 근본적인 문제는 갈등 주체끼리, 예를 들면 시공사와 조합 이런 식으로 갈등 주체끼리 풀어야겠지만 제가 이사를 들어가야 되는 사람 입장에서는 분양을 받은 사람 입장에서는 이걸 어떻게 좀 대처를 할 수 있을까요?
[김인만/부동산연구소장 : 이게 개포자이 같은 경우도 조합원과 유치원 간의 싸움이잖아요. 다툼인데 가장 억울한 사람들은 세입자하고 일반 분양을 받은 사람들. 이해 당사자가 아닌데 그냥 날벼락을 맞은 거거든요. 이런 분들 같은 경우에는 소송을 통해서 조합을 상대로 소송을 하거나 일반 아파트 같은 경우에는 건설사를 상대로 소송을 할 수도 있고요. 조합원들 같은 경우는 억울할 수 있는데 추가 분담금이 발생할 수 있습니다. 아까 우리 보던 신목동 파라곤 같은 경우에도 106억을 올려주게 되면 조합원이 8000~9000만 원 1인당 추가 분담금을 내야 되기 때문에 조합원 입장에서는 이런 어려움이 있을 수 있습니다. 최근에 이런 문제들이 많이 발생하고 있기 때문에 혹시라도 계약서를 쓸 때 세입자 입장이라면 계약서에 입주를 못 하게 되는 상황이 발생하게 되면 손해배상 문제를 명확히 좀 명시를 하는 게 좋을 것 같고요. 향후에 등기가 안 날 때 등기가 안 나는 아파트들 같은 경우는 아파트를 살 수도 있잖아요. 거래를 하는 경우에는 소유권을 반드시 세입자 같은 경우에는 등기 안 난 아파트에 세입자로 들어갈 때에는 소유권이 이 사람이 맞는지를 왜? 등기부등본이 없다는 얘기기 때문에 소유권 제대로 확인을 하고요. 분양대금이라든지 추가 분담금 연체가 된 건 없는지 꼼꼼한 확인이 필요할 것 같습니다.]
[앵커]
짧게 두 가지만 질문을 더 할게요. 임대차 계약을 체결할 때 아까 입주를 못 하게 될 때 손해배상을 넣으라고 하셨는데 그러니까 계약서에다가.
[김인만/부동산연구소장 : 계약서 특약 사항에.]
[앵커]
문장을 넣으란 말씀이시죠?
[김인만/부동산연구소장 : 그렇죠. 이게 위약금이 얼마나 발생하는지 이사비와 여러 가지 내용들을 구체적으로 명시하는 게 좋습니다. 명시하지 않으면 또 분쟁이 생길 수도 있기 때문에 내가 어떤 손해가 발생하는지 이사를 못 하게 되면 학교를 못 가게 되고 이런 내용까지 구체적으로 명시를 하는 게 좋습니다.]
[앵커]
그러면 지금 아까 예를 들어주셨던 아파트 이제 막 계약을 하려는 분들은 조금 앞으로도 상황이 어떻게 될지 모르니까 이런 특약을 넣는 게 좋겠네요.
[김인만/부동산연구소장 : 맞습니다. 입주할 아파트들은 앞으로 입주를 못 하는 이런 상황들이 예상치 못 하게 발생할 수도 있기 때문에 이런 내용들은 미리 특약 사항에 넣어주시는 게 좋을 것 같습니다.]
[앵커]
마지막 하나는 제가 경알못이기 때문에 준공 승인이라는 게 아까 말씀하셨는데 그러니까 이게 기사에서도 많이 나와요. 준공 승인을 받아야 이사를 갈 수 있는 건가요?
[김인만/부동산연구소장 : 그렇죠. 준공 승인이라는 게 아파트 다 지었어, 구청에서. 아파트 다 지었으니까 마음 놓고 입주해야 돼라는 신호거든요. 준공 승인이 안 나면 입주를 할 수가 없고요. 준공 승인이 나면 입주를 다 하게 되면 재건축 같은 경우에는 이전 고시를 하게 되고 그다음 소유권 이전 등기가 이루어집니다. 그러니까 준공 승인이 나지 않으면 입주도 못 하게 되고요.]
[앵커]
재산권도.
[김인만/부동산연구소장 : 그렇죠. 등기도 못 주기 때문에 팔지도 못하는 이런 문제가 발생해서 준공 승인이 굉장히 중요한 이슈입니다.]
[앵커]
알겠습니다. 용어 정리까지 확실하게 해 주셨습니다. 지금까지 머니클라스 김인만 부동산 연구소장과 이야기 들어봤습니다, 고맙습니다.