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'줍줍' 몰리고 '거래'도 꿈틀…집값 바닥 확인하는 방법은? (김인만 부동산연구소장)|머니 클라스

입력 2023-03-15 09:05 수정 2023-03-15 11:21
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■ 인용보도 시 프로그램명 'JTBC 상암동 클라스'를 밝혀주시기 바랍니다. 저작권은 JTBC에 있습니다.
■ 방송 : JTBC 상암동 클라스 / 진행 : 이가혁


[앵커]

경제를 잘 알지 못하는 사람을 위한 당장 내 돈이 되는 지식 '머니클라스' 오늘(15일)의 키워드 먼저 보시죠. < 속절없이 추락하던 부동산 시장에 봄이 온 걸까요? > 가파르던 서울의 집값 하락세가 주춤하고 있고, 일부 아파트긴 하지만 매매가가 다시 조금 오른 곳도 있다고 합니다. 게다가 최근 청약 접수를 받은 주요 단지도 '흥행 대박'을 터뜨렸죠. 이상한 건요. 여전히 금리는 높고 경기도 꽁꽁 얼어붙어 있는데 이렇게 부동산 분위기가 좀 달라 보인다는 겁니다. "집값 더 떨어져야 하는데…" 생각한 무주택자들은 좀 불안한데요. 그냥 일시적인 현상일까요? 아니면 정말 부동산이 하락을 멈추고 반등하는 걸까요? 전문가와 함께 짚어보겠습니다. 김인만 부동산 연구소장과 함께 부동산 완전정복해 보겠습니다. 안녕하세요.

[김인만/부동산연구소장 : 안녕하세요.]

[앵커]

저희가 지난주도 줍줍 무순위 청약 조건이 완화됐다고 전해 드리면서 둔촌주공 재건축단지 그날 하루만 받는 무순위 청약 그걸 전해 드렸는데 결과가 흥행 대박이었습니다. 이렇게 좀 서울 수도권 청약들은 잘되고 있는 것 같아요? 

[김인만/부동산연구소장 : 머니클라스에서 소개를 하면 바로 대박이 나는 것 같습니다. 둔촌주공도 생각보다 굉장히 높게 나왔는데요. 899세대 모집에 4만 1000명 이상이 몰렸기 때문에 경쟁률이 40대 이상 나왔는데 한번 그래프를 보시면서 제가 설명을 드리겠습니다. 둔촌주공은 무순위 청약입니다. 청약을 하고 남은 물량인데요. 무순위 청약 경쟁률이 무려 46.2:1의 높은 경쟁률이 나왔고 영등포자이 디그니티 이게 12구역이거든요. 양평 12구역 재개발을 했는데 여기는 198:1이 나왔습니다. 98가구 모집에 1만 9478명이 모여서 200:1이면 요즘 이런 수치 보기 힘들거든요. 엄청난 수치가 나왔고 토지 임대부 우리가 지난 번에 소개를 해 드렸는데요. 여기도 경쟁률이 40:1 굉장히 높게 나왔습니다. 그래서 전체적으로 이 뉴스만 본다면 이게 진짜 최근 부동산 시장 맞아? 이게 한 2년 전 분위기 아니야 이런 생각이 들 정도로 굉장히 높게 나왔습니다.]

[앵커]

그러니까요.

[김인만/부동산연구소장 : 요즘 여유 자금 있는 사람들이 서울에 다시 관심을 갖고 있다 이런 소식도 들리기는 하는데 그리고 게다가 서울 송파구의 대단지 H아파트라고 하겠습니다. H아파트도 두 달 전에 비해서 3억 5000이 뛴 거래가 있었다고 합니다.]

[앵커]

그런데 이게 송파구는 사실 강남 중에서도 좀 떨어졌던 값이 많이 떨어졌던 곳이라고 알고 있는데 어떻게 된 겁니까? 

[김인만/부동산연구소장 : 상대적으로 많이 떨어졌던 지역인데요. 최근에 좀 반등을 하고 있습니다. 주간 거래를 보더라도 송파구는 0.03으로 상승으로 전환이 됐고요. H아파트 거래량을 한번 보죠. 2021년입니다. 9월달에 23억 8000만 원, 최고가격 전용 84 기준입니다. 최고 가격 형성이 됐고요.]

[앵커]

매매가요?

[김인만/부동산연구소장 : 그렇죠. 그리고 2021년 3억에 분위기가 비슷했는데 가장 분위기가 안 좋을 때 1월달에 15억 3000만 원까지 떨어집니다. 마이너스 한 35% 정도 떨어졌는데요. 15억 3000만 원은 1층이고 10층 이상 기준에서 본다면 16억 원. 그래도 마이너스 33% 정도 떨어졌는데 최근에 18억 9000만 원으로 거래가 됩니다. 그러니까 마이너스 21% 하락이죠, 고점 대비. 그러니까 10%포인트 정도 플러스가 됐다. 상승 폭이 굉장히 빠른 상황입니다.]

[앵커]

그러네요. 3억 5000만 원 정도가 그렇게 뛰었다, 거래량도 좀 보여주세요.

[김인만/부동산연구소장 : 거래량도 늘어납니다. 지금 H아파트도 거래량이 늘어나고 있고요. 서울 아파트 전체적으로 거래량이 굉장히 많이 늘어났습니다. 우리 1월달에도 1000건이 넘었다라고 해서 거래량이 늘어났다라고 이야기를 했는데 2월달은 2배 가까이 늘어났습니다. 2166건으로 굉장히 많이 늘어났는데요. 저는 1월달에 거래가 좀 늘어났고 2월달에는 매도인과 매수인과 줄다리기를 하면서 거래가 주춤하지 않을까 개인적으로 예측을 했는데 생각보다 매수자들이 계약을 많이 한 것 같습니다. 그래서 H아파트도 거래가 늘어났고요. 지금 서울 거래량 전체적으로도 거래가 늘어나고 있는 상황입니다.]

[앵커]

그러니까요, 한 16개월 만에 최대라고 2월 서울 거래량이 그렇다고 통계가 나오고 있는데 그럼 둔촌주공도 아까 청약 대박이 났고요. 그리고 강남 집값도 오르기 시작하면 다른 데도 좀 오르지 않을까 이런 생각을 쉽게 하게 됩니다. 그러면 부동산 가격이 저점을 찍고 올라오는 상황이라고 봐야 되나요? 제 판단이 맞나요?

[김인만/부동산연구소장 : 이게 지금 우리 뉴스를 보는 곳들이 공통점이 있어요. 앞서서 둔촌주공 이야기를 했고요. 영등포 자이도 이야기를 했고요. 강동 고덕도 그렇고 H아파트도 그렇고 다 서울에 있는 아파트입니다.]

[앵커]

게다가 괜찮은 입지네요. 

[김인만/부동산연구소장 : 괜찮은 입지의 서울이고요. 서울과 지방을 좀 구분해야 합니다. 지방은 지금 미분양이 늘어나고 있고 서울 집중화 현상이 더 강화되고 있는데 이유를 좀 찾아보니까 네 가지로 구분할 수 있습니다. 일단 H아파트 같은 경우는 입주를 2019년도 12월에 했거든요. 12월부터 3월까지가 입주장입니다. 입주장 때 입주장 기준에서 매년 이렇게 거래 매매 전세 거래가 늘어나고 있기 때문에 입주장 영향이 있고요. 두 번째는 1월달에 급매물이 소화가 되면서 1차 바닥으로 환기를 한 거죠. 그러니까 매수 거래가 살아나는 부분 세 번째는 작년 하반기에 너무 거래가 안 됐습니다. 금리가 빠르게 오르다 보니까 집을 사야 되는 실제로 사려고 생각했던 매수자들조차도 아니야, 아니야. 무서워, 기다려. 기다리다가 이제 급매물이 소화가 되니까 기다리던 사람들이 거래를 하고 있는 상황이다 실제로는 작년 11월, 12월달 거래했어야 되는 사람들이 기다리다가 1월달, 2월달에 몰리면서 거래량이 늘어난 부분이 있고요. 마지막으로는 아직까지 부동산 시장이 불안하잖아요. 금리라든지. 불안하기 때문에 다 사면 안 됩니다. 아무거나 사도 오르는 시대는 아니고 선택과 집중을 하다 보니까 미분양이 부족하고 입주 물량이 적고 수요가 풍부한 지역 어디냐. 서울로 지금 몰리고 있기 때문에 이렇게 종합적으로 본다면 서울 일부 단지 이야기지, 전국적으로 보면 여전히 침체가 이어지고 있습니다.]


[앵커]

그렇군요. 그러니까 지금 뭐 이렇게 부동산 시장이 조금 훈풍이 부는 건 서울지역에만 미미하게 있는 거다. 서울에만 있는 이상 현상이다라고 본다면 그렇다면 나머지 지점까지 다 생각해 보면 더 떨어질 것인가, 예측이 상당히 어려운데 얼마 전에 JTBC와 원희룡 국토교통부 장관이 인터뷰한 적이 있거든요. 그거 잠깐 보고 오시죠. 원희룡 국토부 장관은 집값 바닥론을 경계하면서 지하까지 언급을 했는데 소장님은 어떻게 보십니까?

[김인만/부동산연구소장 : 저가 동의하는 부분입니다. 우리가 아직 지하도 확인하지 않았고요. 우리 과거에도 그랬거든요. 1층인 줄 알았는데 지하가 있고요. 지하 1층이 끝인 줄 알았는데 지하 2층도 있더라라는 이야기가 있는데 왜 그러냐면 우리 세 가지로 구분할 수 있는데 왜 집을 안 사냐라고 물어보면 집값이 너무 비싸다, 금리가 너무 불확실성이 크다. 세 번째 경제가 너무 불안하다 이 세 가지 이유 때문에 주춤하고 있는데요. 이 세 가지 이유가 전혀 해결되지 않았고 최근에 미국에서 실리콘밸리 뱅크 파산도 그렇듯이 경제의 불확실성은 더 커지고 있는 상황이기 때문에 분명히 지하실이 존재할 가능성도 있습니다. 이게 언제 지하실이 올지는 모르는 상황인데 아직까지 경기는 끝나지 않았다. 우리 상승장 경기는 끝났고요. 이제 하락장 경기가 시작인데 최근 거래량 늘어나는 것은 2라운드고요. 앞으로 3라운드도 남아 있기 때문에 이걸 가지고 끝났다, 바닥이다라고 단정지으면 안 될 것 같습니다.]

[앵커]

우리 소장님은 원희룡 국토교통부 장관의 지하실 언급에 일정 부분 동의를 하는 입장인데 그러면 지하실이 지하 1층인가 2층인가 지하 5층까지 있을 것인가가 문제입니다. 바닥을 어떻게 확인할 수 있는지. 특히 무주택자 입장에서 굉장히 중요하거든요. 바닥 확인하는 신호 좀 알려주세요. 

[김인만/부동산연구소장 : 바닥의 시그널을 확인하는 방법은 여러 가지가 있는데요. 오늘은 정부의 부동산 정책을 가지고 바닥의 시그널을 한번 체크해 보도록 하겠습니다. 지금 남아 있는 부동산 정책을 하나 볼 텐데요. 일단 토지거래 허가가 남아 있습니다. 토지거래 허가가 남아 있고요. 두 번째는 강남 3구. 용산구 규제지역 아직 안 풀어졌죠. 남아 있고요. 세 번째는 CSR 규제. 대출 규제를 풀어줘도 DSR은 안 풀어주고 있고요. 네 번째는 박근혜 정부 때 2013년도에 빚내서 집 사라는 그때 나왔던 대책인데 양도세 특례라고 지금 사면 5년 동안 발생하는 양도세를 내지 않을게 이 네 가지가 있는데 순서대로입니다. 토지거래허가가 먼저 풀립니다. 먼저 풀리고요. 강남 3구 규제 지역 풀리고요. DSR 풀리고 양도세 풀리는데 이게 집값이 떨어지는 폭에 따라서 풀리거든요. 그래서 이게 단계별로 갈수록 집값이 떨어진다, 지하 1층, 지하 2층, 지하 3층, 지하 4층으로 보시면 됩니다. 지하 4층까지 가면 5년간 양도세 면제가 나오는데 이거 이상 나올 규제는 없습니다. 그러니까 여기가 거의 끝이라고 보시면 되고요. 이 규제들이 언제 풀릴지 예의주시하면서 지하 1층, 지하 2층을 확인할 전략이 필요할 것 같습니다.]

[앵커]

아까 그 네 가지 이거는 뉴스를 확인하면서 수시로 맞춰보는 게 필요한 것 같습니다. 알겠습니다. 지금까지 머니클라스 김인만 부동산 연구소장과 함께 이야기 나눠봤습니다, 고맙습니다.

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