■ 인용보도 시 프로그램명 'JTBC 상암동 클라스'를 밝혀주시기 바랍니다. 저작권은 JTBC에 있습니다.
■ 방송 : JTBC 상암동 클라스 / 진행 : 이가혁[앵커]
경제를 잘 알지 못하는 사람을 위한 당장 내 돈이 되는 지식 '머니클라스' 오늘(8일)의 키워드 먼저 보시죠. <
"이 가격 실화냐?" 아파트 시세 제대로 파악하기 > 최근 "이 가격 실화냐?" 소리가 절로 나올 정도로 가격이 확 떨어진 아파트가 늘고 있습니다. 강남권 아파트가 수억 원씩 떨어진 건 기본. 일부 지역에서는 고점 대비 반값 가격으로 거래된 아파트도 있습니다. 이런 '급락 거래'가 나타날 때마다 "특수 거래 아니야?"라는 반응과, "분양가 생각하면 더 떨어져야 해"라는 의견이 동시에 나오고 있는데요. 이런 혼란스러운 상황, 전문가와 함께 제대로 살펴보고 실수요자들이 어떻게 정확한 시세를 파악할 수 있을지까지 짚어보겠습니다. 김인만 부동산연구소 소장과 함께 부동산 완전정복해 보겠습니다. 안녕하세요.
[김인만/부동산연구소 소장 : 안녕하세요.]
[앵커]
서울에서도 최고가 대비 반값 아파트가 등장했다고 하는데 이거 정말 실화인가요?
[김인만/부동산연구소 소장 : 가격이 많이 떨어진 건 사실인데요. 실거래가도 확인이 됐습니다. 반값 떨어진 건 사실인데 아무리 생각해도 좀 이상해서 제가 얼른 현장에 다녀왔거든요.]
[앵커]
현장 발로 뛰시는군요.
[김인만/부동산연구소 소장 : 그렇죠, 서대문구 H아파트인데 최고가가 2021년도에 11억 5000만 원에 거래가 됐었는데요. 최근에 5억 5000만 원에 거래가 됐다라고 하니까 진짜 반토막이죠.]
[앵커]
2021년에 11억 5000만 원인데 지금 최근에 5억 5000만 원.
[김인만/부동산연구소 소장 : 5억 5000에 거래됐는데 그래프 보시면 점점점점 순차적으로 떨어지다가 갑자기 뚝 떨어졌거든요. 8억 5000만 원에서 5억 5000만 원으로 최고가 대비해서는 반토막 정도 났고요. 최근가 거래를 보더라도 30% 이상 차이가 나서 이게 뭐냐, 왜 실거래가 됐는데 이게 진짜냐라고 물어보니까 의심스러운 부분이 있습니다. 특수관계로 의심이 되는데 왜냐하면 특수관계라면 대부분 직거래거나 부동산을 통하지 않는데 여기는 부동산을 통했는데요. 통하긴 통했는데 현장 부동산을 통하지 않고 현장에 없는 다른 지역에 있는 부동산을 통해서 계약을 했습니다. 최근 시세보다도 30% 정도 저렴한 매물이라면 우리가 집주인이라면 조금이라도 더 받고 싶잖아요. 현장 부동산에 5억 5000이 아니라 6억에 팔아줄 수 있냐, 7억에 팔아줄 수 있냐 매물이라도 문의를 하고 등록을 해야 하는데 현장 부동산에 문의도 없었고요. 매물 내놓지도 않았는데 갑자기 3억이 뚝 떨어진 가격으로 거래가 됐다. 이거는 거의 특수관계일 가능성이 높습니다.]
[앵커]
추정이기는 하지만 아무튼 평범한 거래는 아니었다는 건 분명하네요. 말씀하신 반값까지는 아니어도 서울
강남권 아파트도 수억 원씩 떨어지고 있다고요?
[김인만/부동산연구소 소장 : 강남도 더 이상 강남불패는 아닙니다. 가격이 뚝뚝 떨어지고 있는데요. 특수관계인지 아닌지는 분석을 해 봐야 되겠지만 가격 하락 속도가 굉장히 빠릅니다. 직전 거래를 보더라도 우리 강남에 도곡렉슬이라는 아파트가 있거든요. 한번 보죠. 도곡렉슬이 27억 8000만 원에서 23억 5000만 원으로 떨어졌는데 4억 3000만 원. 강남에서 4억 3000이 많이 떨어진 거야?라고 생각할 수도 있는데요. 이게 최고가가 아닙니다. 불과 4개월 전이에요. 4개월 만에 4억 3000만 원이 떨어진 거고요. 최고가는 32억이었습니다, 2021년도에. 그러니까 32억 대비 23억이면 30% 떨어졌죠. 강남도 30% 떨어지고 있고요. 강남의 다른 아파트들을 보더라도 개포에 또 아파트가 있습니다. 개포래미안포레스트를 보더라도 이게 또 최고가는 아닙니다. 직전 가격 보더라도 19억 5000만 원에서 15억 8000만 원. 3억 7000만 원. 그렇죠. 반년 만에 이렇게 뚝뚝 떨어지고 있기 때문에 하락 속도가 굉장히 빠르다. 지금 전반적으로 떨어지는 추세는 맞는데 특수관계인지 아닌지는 좀 더 분석을 해 봐야 될 것 같습니다.]
[앵커]
반포래미안퍼스티지도 8억이 떨어지는 경우도 있고요.
[김인만/부동산연구소 소장 : 맞습니다. 강남에서 한때 랜드마크였고요. 지금도 굉장히 좋은 아파트인데 보시면 38억에서 30억으로 빠른 단기간에 이렇게 6개월 만에 8억이 떨어졌고요. 래미안퍼스티지 같은 경우는 지금 강남 쪽은 전세가격도 같이 떨어지고 있습니다. 22억 하던 전세가 12억까지 떨어지고요. 입주물량이 많기 때문에 매매와 전세가 동반하락하고 있는 상황입니다.]
[앵커]
그렇군요. 지금 이 거래가 특수관계인 거래인지까지는 모르겠습니다마는 아무튼 수억 원씩 떨어지는 게 나오면 이게 특수관계인 거래다라고 의심을 흔히 하기는 하는데 정확히 특수관계인 거래가 뭔지 좀 설명해 주세요.
[김인만/부동산연구소 소장 : 특수관계라고 하면 뭔가 목적이 있는 거죠. 만약 앵커님하고 저하고 계약을 합니다. 계약을 하는데 시세가 8억인데 5억에 계약을 할 수는 없잖아요. 만약 앵커님이 저한테 5억에 판다면 저는 땡큐죠. 굉장히 감사한데 그렇게 파실 리가 없잖아요. 그런데 특수관계다. 특수관계는 뭐냐 하면 세금을 아끼기 위해서, 특수관계는 친족이라고 하죠. 형제, 자매, 사촌들 이런 게 친족이 될 수 있고요. 사장님, 종업원도 특수관계가 될 수도 있습니다. 사장님이 '야, 나 하는데 3억 절세하기 위해서 너한테 저렴하게 팔 테니까 네가 나중에 돈을 따로 줘'라고 계약을 할 수 있는데 대부분은 친족입니다. 그래서 친족에 대해서 제가 조금 더 상세하게 그래프로 설명을 드리도록 하겠습니다. 혈족은 본가 쪽이죠. 6촌 이내였는데 최근에 개정이 됐습니다. 그래서 4촌으로 바뀌었고요. 4촌까지가 특수관계고 인척은 배우자 등 친척인데 그외 배우자인데 최근의 개정안을 보면 혼외자의 생부, 생모도 특수관계로 인정을 한다고 합니다. 그래서 이런 특수관계인 분들이 시가 대비 시세 대비 3억 원이나 30% 이상 차이가 나는 거래를 하는 경우에는 국세청에서 이거는 좀 의심이 된다. 절세를 하기 위한 외부자 거래라고 보고 조사에 들어갈 수도 있기 때문에 주의가 필요합니다.]
[앵커]
특수관계인 거래로 추정되는 사례. 아까 처음에 H아파트 8억 5000만 원짜리가 5억 5000. 어쨌든 이게 좀 드문 사례지만 특수관계인 사례라면요. 그런데 실수요자 입장에서는 '8억 5000에 5억 5000? 어라' 싶거든요. '가격이 결국 이렇게 되는 거 아니야?' 괜히 심리적으로는 동요하게 되는데 실제 이게 실제 시세까지 영향을 주게 되나요?
[김인만/부동산연구소 소장 : 영향을 주죠. 요즘 실거래가는 기본으로 다 확인을 하거든요. 부동산앱에서도 잘 나오는데 이거를 확인 안 하고 딱 보는 분들은 어? 5억 5000이네? 현장 부동산들이 굉장한 스트레스를
호소합니다. 지금 매물은 8억 5000 정도에 나오고 있는데 집주인들도 8억 5000~9억을 부르고 있는데 전화하면 계속 5억 5000 매물 있어요? 나는 5억 5000에 살 거예요라고 계속 전화가 오기 때문에 시장을 교란시키는 행위입니다. 그래서 본인들은 절세효과를 얻기 위해서 특수관계 거래를 하지만 부동산 시장의 가격을 왜곡할 수도 있고요. 지금은 우리가 떨어지는 가격만 보고 있지만 올라갈 때도 이게 문제가 됩니다. 가격을 급등시키는 원인이 될 수도 있기 때문에 특수관계는 좀 주의가 필요하고요. 철저한 조사가 필요합니다.]
[앵커]
예외적인 어떤 가격이 실제 전세시장 흐릴 수가 있다 이런 거군요.
[김인만/부동산연구소 소장 : 맞습니다.]
[앵커]
그럼 아까 철저한 조사가 필요하다고 말씀하셨는데 그럼 실수요자 입장에서는 시세를 어떻게 정확하게 파악할 수 있을까요?
[김인만/부동산연구소 소장 : 대부분 이게 부동산은 안 통하고요. 직거래를 하는 경우들이 많기 때문에 기본적으로 직거래냐 아니냐를 확인해야 되고요. 두 번째는 가격이 어느 정도가 아니라 뚝 떨어지잖아요. 이상하리만큼 이렇게 많이 떨어져도 돼 할 정도로 변동폭이 굉장히 크게 떨어졌다면 일단 거래 건수를 확인해야 됩니다.]
[앵커]
이게 특수관계인 거래로 의심되는 게 직거래인지 아닌지를 확인하라는 거죠?
[김인만/부동산연구소 소장 : 먼저 확인하고요. 그다음에 1개가 뚝 떨어졌다고 하면 이게 1개냐, 여러 개가 거래됐냐를 확인해야 되는데 여러 건수가 거래가 됐다면 이거는 직거래나 특수관계보다는 이거는 진짜 부동산 시장이 문제여서 가격이 떨어졌다고 판단할 수 있는데 1개만 뚝 떨어졌다. 다른 매물들은 8억 5000인데 1개만 5억 5로 떨어졌다고 하면 이건 의심을 해 볼 부분이고 이렇게 의심이 된다면 그다음에 우리는 부동산앱들이 요즘 잘 나오잖아요. 매물 현황을 확인해 봐야 합니다. 진짜 매물이 얼마 나오지 확인한 다음에 전체적인 매물이 8억, 8억 5000 수준인데 5억 5000에 나왔다면 특수거래 가능성이 80% 이상이다. 그다음은 부동산에 전화해서 한 번 더 확인을 하시는 게 좋을 것 같습니다.]
[앵커]
직거래가 그러니까 그렇게 많은지가 궁금한데 저희가 직거래 현황을 그래프로 준비를 했는데 그래프 준비가 되면 한번 같이 보겠습니다. 직거래가 실제. 저는 당연히 부동산 거래 하면 부동산을 통해서 한다고 생각하는데 직거래가 그렇게 많나요. 한번 볼까요.
[김인만/부동산연구소 소장 : 직거래가 보시면 점점점점 늘어나고 있습니다. 이게 2022년 3월에서 12월까지 단기간에 늘어날 이유는 없거든요. 직거래도 실제로 특수관계가 아니고 일반적으로 중개보수, 중개수수료가 아까워서 직거래를 하시는 분들도 있는데 그런 경우라면 이게 변동폭이 없어야 되거든요. 3월달에 직거래가 중개보수가 아깝고 12월달에는 안 아깝고 이렇게 될 수는 없는 거잖아요. 그런데 이게 갑자기 늘어났다는 얘기는 특수관계가 갑자기 늘어났고 이게 세금을 아끼기 위해서는 아파트 가격이 떨어지다 보니까 세금이라든지 여러 가지 가격 차원에서 특수관계인 사람들이 짜고 치는 경우들이 늘어났다고 보시면 될 것 같습니다.]
[앵커]
알겠습니다. 절세 목적, 증여성 거래 이렇게 늘어나고 있다고 볼 수 있겠네요. 마지막으로 짧게 지금 오늘 시간 마무리하기 전에 어제 1기 신도시 관련해서 정부가 20년 넘으면 재건축 안전진단 완화해 준다. 대폭 좀 문턱을 낮추는 그런 일종의 혜택, 특례를 발표했는데 어제 바로 발표했기 때문에 바로 꿈틀하지는 않을 것 같은데 부동산 현장의 목소리는 어떤가요.
[김인만/부동산연구소 소장 : 저는 영향을 어느 정도 줄 것 같습니다. 최근에 현장 상황이 급매물은 거래가 되는 상황이거든요. 집주인들은 호가를 살짝 올리고 매수인들은 긴가민가 해서 지금 간을 보고 있는 상황인데 이런 호재라면 호재죠. 20년이 되면 재건축을 추진할 수 있어라는 뉴스를 보게 된다면 이거 집값이 움직이면 지금 빨리 사야 되는 거 아니야라는 불안한 마음이 들 수도 있는데 이 기회를 빌려서 제가 말씀드리면 특별법이 통과가 되더라도 시간 오래 걸립니다. 절대 초조한 마음은 가지지 마시고요. 어제 발표가 됐으니까 다음 시간에 우리가 일주일 동안 제가 모니터링을 해서 상세한 내용 설명드리도록 하겠습니다.]
[앵커]
다음 시간 예고까지 해 주셨습니다. 지금까지 김인만 부동산연구소장과 이야기 나눠봤습니다. 고맙습니다.