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■ 방송 : JTBC 아침& / 진행 : 송민교[앵커]
최근에 부동산 가격이 떨어지면서 이른바 깡통전세 위험이 커지고 있습니다. 윤석열 대통령이 깡통전세 같은 전세사기를 강력하게 단속하라고 지시를 했고 경찰이 특별단속에 나서기로 했는데요. 이런 전세사기를 당하지 않으려면 어떤 점에 주의해야 할지 권혁중 경제평론가와 함께 자세하게 알아보겠습니다. 안녕하세요.
[권혁중 경제평론가: 안녕하십니까?]
[앵커]
올해 들어서 집값이 떨어졌습니다. 그러면서 전세보증금 피해를 호소하는 사례들이 많이 늘었다고요.
[권혁중 경제평론가: 맞습니다. 실제 주택도시보증공사 HUG에 접수된 피해금액을 봤더니 한 3407억 원으로 조사가 됐는데요. 일단 상반기 기준으로 봤을 때 역대 최고 금액입니다.실제 이제는 임대차 시장에서 이런 보증보험에 가입한 건수가 사실 전체 전세시장의 절반이 되지 않거든요. 그러면 실제 피해금액을 본다 그러면 더 많을 것으로 시장에서는 내다보고 있습니다.]
[앵커]
깡통전세를 풀이를 해 보면 전셋값이 집값보다 비싸져서 세입자가 보증금을 다 못 돌려받는 상황을 통칭하는 건데 요즘 왜 이렇게 이런 일이 많아진 거죠.
[권혁중 경제평론가: 일단 금리가 상승을 하고 있습니다. 그러다 보니까 자산가치가 좀 떨어지거든요. 집값은 하락하고 있고. 그런데 전세가 같은 경우는 최근 몇 년간 상당히 많이 오른 상태입니다. 그러다 보니까 깡통전세가 많아질 수밖에 없겠고요. 실제 이제는 지방에 있는 아파트 아니면 소형빌라 중심으로 먼저 이런 깡통전세 현상이 많이 일어나고 있다고 보시면 되겠습니다. 특히 이제는 대출금과 전세보증금을 합쳐서 시세의 80%를 초과하게 되면 깡통전세로 우리가 보통 간주를 하거든요. 이런 부분을 꼭 유념하셔야 되겠습니다.]
[앵커]
그러면 집주인이 다음 세입자를 못 구하거나 또는 돈이 모자라서 보증금을 다 돌려주지 못하는 경우에는 그러면 세입자는 돈을 고스란히 다 날리는 건가요.
[권혁중 경제평론가: 실제 이제는 전입신고를 꼭 하셔야 되겠고 확정일자를 받아주시면 일단은 보증금을 지킬 수 있는 1차적인 안전핀을 좀 마련하게 된다라고 보시면 되겠는데요. 그런데 그것도 안전하지가 않은 게 선순위자를 꼭 보셔야 되겠습니다. 예를 들어서 시가가 10억 원의 집이 있습니다. 거기서 이제 대출금이 2억 원이 껴져 있고요. 내가 보증금, 전세보증금을 7억 원에 들어갔다고 간주한다고 그러면 보통 이게 경매로 나온다고 그러면 80%부터 시작한다고 그러거든요. 8억 원에서 낙찰이 됐다, 거기서 선순위자가 만약에 은행이라고 본다 그러면 일단 2억 원을 빼고 낙찰금액이 나한테 떨어지거든요. 그러면 2억 원을 빼면 6억 원이지 않습니다. 그럼 나는 전세금이 7억 원이었으니까 1억 원을 손해보는 것이죠. 그렇기 때문에 꼭 등기분에 있는 선순위자가 누구인지를 꼭 확인하셔야 되겠습니다.]
[앵커]
선순위자를 꼭 확인해야 된다라는 말을 유념하셔야 될 텐데 깡통전세 말고도 대출사기 유형이 많이 있잖아요. 소개를 해 주시죠.
[권혁중 경제평론가: 크게 한 세 가지를 보셔야 되겠는데요. 첫 번째로는 대리인이 세입자와 월세 계약을 맺고요. 실제 나에게는 전세 계약을 맺는 케이스가 굉장히 많습니다. 그래서 위임을 어떻게 했는지를 꼭 확인하셔야 되겠고 두 번째로는 이제 신탁회사에 위임된 경우가 있습니다. 그러니까 집주인이 이 집을 신탁회사에 신탁을 맡겼는데 그걸 속이고 나한테 와서 전세 계약을 맺는 케이스였거든요. 이런 것도 유의를 하셔야 되겠고. 세 번째로는 집 한 채를 가지고 여러 세입자에게 이중계약을 맺는 경우도 굉장히 많습니다. 이럴 때에는 보통 공인중개사 없이 직계약할 때가 이런 경우가 굉장히 많거든요. 그래서 이런 것들도 유의를 꼭 하셔야겠습니다.]
[앵커]
유형도 다양하고 이렇게 나쁘게는 좀 좋은 머리를 활용하지 않았으면 좋겠다 생각되는데 그러면 당장 전세로 살고 계시는 분들은 내가 살고 있는 집이 혹시 이 전세사기 위험이 있는 거 아니야, 이런 부분도 좀 두려우실 것 같은데요.
[권혁중 경제평론가: 맞습니다. 그럴 때는 꼭 두 가지를 확인하셔야겠는데 첫 번째로는 등기부를 좀 자주 보시는 것도 굉장히 도움이 됩니다. 그러니까 내가 전세 살고 있는데 그 사이에 집주인이 바뀌었는지 그래서 등기부에 있는 갑부를 보시면 소유권 확인이 가능하기 때문에 이런 것도 확인을 하셔야 되겠고. 두 번째로는 실거래가를 자주 확인하시는 것이 굉장히 도움이 됩니다. 그러니까 내가 일단 깡통전세가 될 가능성이 높다라고 봤을 때는 그럴 때는 이제는 전세금보증반환보험에 가입하시는 거 굉장히 좋겠는데. 왜 그러냐 하면 많은 분들 오해하시는 게 보증보험 같은 경우가 계약 때 맺은 걸로 착각하시는데요. 그렇지 않습니다. 전세 기간의 2분의 1이 남았을 때 그걸 넘었지 않았다 그러면 가입이 가능하거든요.그럴 때는 2분의 1이 넘었는지 안 넘었는지, 계약 기간이. 이런 것도 확인하시면 그전에는 가입이 가능하시니까 후에도 가능하시거든요. 이런 것도 유의를 하셔야겠습니다.]
[앵커]
그러니까 2분의 1 그 기간을 잘 생각을 해야겠네요. 넘지만 않으면 중간에도 보험 가입이 가능하다. 그러면 전세사기를 당해서 피해보증을 받는 것도 중요하지만 일단 안 당하는 게 최우선이잖아요. 안 당하려면 어떻게 해야 돼요.
[권혁중 경제평론가: 첫 번째로는 전세가율이 높지 않은 집 그러니까 너무 전세금이 높다라고 봤을 때 좀 피하시는 것이 좋겠고요. 두 번째로는 집주인이 대출금이 있는지도 좀 확인하셔야겠습니다. 만약에 계약기간에 융자가 껴져 있는 거예요. 그러면 계약에 특약을 하나 거시면 좋습니다. 한마디로 잔금을 치렀을 때 이제는 상환하겠다, 이런 어떤 특약사항이 있으면, 계약서상에. 좀 더 안전하겠다고 말씀을 드리겠고요. 세 번째로는 집주인을 꼭 확인하셔야 됩니다. 사실 이런 경우가 굉장히 많거든요, 안 하시는 경우가. 일단 계약을 했을 때 이제는 계약자가 정말로 집주인인지 꼭 확인을 하셔야 되겠고. 그 다음에 등기부의 소유주와 내가 계약한 사람과 직접 맞는지도 확인하셔야 되겠고 무엇보다 잔금을 치렀을 때 그 잔금을 치른 통장이 집주인인지 아닌지를 꼭 확인하셔야 됩니다. 또 한 가지 유념을 하셔야 될 게 대리인이 나온 경우가 많거든요. 그러면 그 위임장이 정말로 맞는지 집주인의 인감도 꼭 확인하셔야 되겠다라고 말씀을 드리겠고 마지막으로 아까 말씀드렸던 전세반환보증보험에 이제는 가입을 하시는 것이 실제 내 보험금을 지키는 거에 굉장히 유리하겠다고 말씀을 드리면서 실제 전세반환보증에 가입을 하게 되면 1차적으로 이게 문제가 있는지 없는지를 일단 거기서 먼저 확인해 주거든요. 그렇기 때문에 1차적인 어떤 감정을 받는 효과도 나타날 수 있다 그래서 이러한 점들을 유의하시면 안전한 전세계약이 될 것이다려고 생각을 해 보겠습니다.]
[앵커]
지금 권혁중 평론가께서 여러 가지를 짚어주셨는데 물론 복잡해 보일 수도 있지만 이런 것들을 꼼꼼하게 챙겨야 내가 피해자가 되지 않을 수 있다라는 점 꼭 기억해야겠습니다. 오늘 권혁중 경제평론가와 얘기해 봤습니다. 고맙습니다.